广东慧誉贰号投资管理有限公司 惠誉 官网

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华夏人寿保险股份有限公司的企业荣誉

2023年11月26日，由《理财周刊》主办的有“保险界奥斯卡”之称的“2023上海保险行业年度大奖”颁奖典礼在上海隆重举行。华夏保险凭借卓越的市场表现荣获两项大奖：华夏保险董事长李飞荣获保险风云人物年度大奖 ，财富一号两全保险万能型（C款）获保险行业稳健收益万能险产品年度大奖。

2023年11月，华夏保险选送的《百万赔案4天完成，引客户再次投保》参评案例，光荣入选中国保险报主办的“中国保险业月度影响力十大赔案”第二期榜单（10月榜），是2023年第二次入选“中国保险业月度影响力十大赔案”榜单。

2023年10月23日，由《保险文化》杂志社主办的“第七届中圆裂辩国保险文化与品牌创新论坛暨第九届中国保险创新大奖颁奖盛典”在广东虎门成功举行。华夏保险因始终坚持“客户利益至上”的核心价值观，并在品牌文化建设、产品与营销等方面不断创新，形成了自身特色与核心竞争力，得到了评选委员会以及主办方的一致认可，一举斩获“中国保险创新大奖”中的“年度最受客户关注保险品牌奖”。

2023年9月，由新华社、新华网主办的“2023年互联网金融企业社会责任(北京)峰会”在北京成功举办。华夏保险凭借多年在企业社会责任和社会慈善公益方面做出的卓越贡献，得到主办单位及与会嘉宾的一致肯定和认可，荣获“2023互联网金融企业社会责任—公益奖”。

2023年9月，华夏保险113.5万元赔案光荣入选中国保险报主办的“中国保险业月度影响力十大赔案”（8月榜）。

2023年8月8日，由品牌中国、贵州省工商联、贵阳市人民政府联合主办的第八届中国品牌节在贵阳国际生态会议中心隆重开幕，华夏保险凭借强劲的发展势头与高度的企业责任意识，荣获第八届中国品牌节“最佳公益品牌”大奖。

2023年3月7日，华夏保险346万赔案获评中保协“2023年度十大保险典型赔案”。

2023年1月9日，华夏保险在“2023第二届领航中国金融行业年度评选”中获2023年度“最具成长性保险公司”。

2023年12月，“华夏红双喜两全保险（分红型）”获“2023年度创新保险产品”，“华夏南山松养老年金保险”获“2023年度养老保险产品”，“华夏摇钱树两全保险（万能型，A款）”获“2023年度投资型保险产品”。

2023年9月，华夏保险获惠誉（FitchRating）“A-”信用评级。

2023年7月2日，华夏保险获得中国青少年发展基金会办法的关于雅安地震灾后重建公益项目的捐赠证书。

2023年1月16日，华夏财富一号两全保险被评为“2023年度年度投资型保险产品”，“华夏福寿安心理财保险计划”被评为“2023年度养老保险产品”。

2023年1月11日，由金融界网站主办的“2023金融行业创新发展高峰论坛暨‘领航中国’金融业年度评选颁奖盛典”在北京圆满召开。在此次评选中，华夏保险获得了“保险行业最具成长性奖”。

2023年12月22日，由《中国计算机用户协会》和《金融时代网》联合举办、中国金橘缺融CIO联盟协办的2023年度“第三届中国保险信息化技术峰会”在北京顺义召开，华夏保险“数据备份系统项目”因在技术创新、专业管理等方面表现优异，荣获峰会颁发“2023年度中国源明保险行业信息化创新项目奖”。

2023年11月10日晚在中国大饭店举行的“2023年度（第四届）卓越竞争力金融机构评选”颁奖典礼上，华夏保险获颁“卓越竞争力成长型保险公司”奖。

在2023年11月5日发布的“2023中国百万中产家庭首选保险品牌榜”上，华夏保险荣登“2023年度中国最佳社会责任保险公司”榜单。

2023年10月26日，在云南省丽江举行的“第五届中国保险文化与品牌创新论坛暨第七届中国保险创新大奖颁奖盛典”上，华夏保险一举斩获三项大奖。其中，华夏保险荣膺“2023年度文化管理创新奖”，华夏保险“财富一号”两全保险（万能型）荣获“2023年度最具市场潜力保险产品”；华夏保险“华夏之星”少儿两全保险（分红型）荣获“2023年度最佳理财保险产品奖”。

2023年7月12日，华夏保险在“2023-2023第七届中国最佳客户服务评选颁奖典礼”上，摘得“中国最佳服务管理奖”、“中国最佳营业厅奖”和“中国优秀客户服务代表奖”。

2023年1月，华夏保险在“健康中国2023”中荣获“公众信赖品牌企业”称号。

2023年10月28日召开的和讯网“第一届保险业创新与发展峰会”，对2023年来的保险业发展进行了盘点。在公布的榜单中，华夏保险获得了“年度保险业最佳成长企业”称号，并被排在了该奖项首位。

2023年6月7日，由金融界网站、《证券日报》保险周刊、对外经贸大学保险学院共同筹备的首届“中国保险业品牌竞争力高峰会”在北京成功举办，华夏保险在本次保险品牌峰会上再次获得重量级奖项——“中国保险业十大民族品牌”。

由《华夏时报》主办的“2023金蝉奖颁奖盛典暨第四届中国机构投资者年会”于2023年1月19日在北京举行，华夏保险在本次颁奖盛典上再次摘得年度大奖——2023年最具成长价值保险公司。

2023年1月17日，第三届中国金融业品牌年会暨金融品牌颁奖盛典在北京钓鱼台国宾馆举行，华夏保险凭借在公益事业方面的突出贡献，喜获“2023年度最具社会责任保险品牌”称号。

2023年12月29日，享有“中国品牌奥斯卡”之称的“世界品牌实验室第七届中国品牌年度大奖评选”结果揭晓。华夏保险喜获“中国最值得信赖的十大寿险公司”年度大奖。

2023年12月，华夏保险银行保险产品——盛世貔貅理财计划被评为“2023最受百姓喜爱的健康理财产品”。此奖项由人民日报社《健康时报》颁发。

“搜狐2023金融营销首脑峰会暨搜狐2023金融理财网络盛典”于2023年12月17日在北京隆重举行，华夏保险凭借在服务创新方面的优秀表现，一举摘得“2023最佳保险服务创新奖”。

2023年，由中国计算机用户协会和金融时代网评选的中国保险行业信息化杰出项目奖评选中，由华夏保险信息技术部实施的应用系统虚拟化项目获得杰出项目奖。

由成都市金融办、成都日报社联合举办的“保险服务一线大体验”活动颁奖典礼于2023年7月15日下午在成都传媒大厦隆重举行，历时四个月的成都市民保险服务一线大体验活动至此落下帷幕。在颁奖典礼上活动组委会揭晓了成都市民信任的保险公司名单，华夏保险四川分公司榜上有名并荣获“市民信任的保险公司·业务最精”奖。四川保监局、成都市金融办、成都传媒集团、成都日报社、四川省保险行业协会、各保险公司领导和员工以及全程参与了体验活动的市民代表出席了颁奖典礼。

2023年1月28日在上海举行的“2023年度中国企业e-Learning卓越实施年会”，华夏保险荣膺“2023年度中国企业e-Learning实施卓越创新奖”。

由《华夏时报》和CCTV财经频道共同举办的第三届金蝉奖盛典于2023年1月21日在北京举行。华夏保险福佑一生团体重大疾病保险凭借优秀的产品设计和市场认可一举摘得最佳保险产品创新奖。

2023年12月29日，享有“中国品牌奥斯卡”之称的“世界品牌实验室第六届中国品牌年度大奖评选”结果于当日在北京揭晓。华夏保险喜获“中国最值得信赖的十大保险公司”年度大奖。

2023年12月20日，由人民网主办的“新中国60年财金成就榜·大事记·人物志·品牌汇”评选活动于12月20日揭晓。华夏保险凭借在企业成长建设方面的优秀表现，一举摘得“2023十佳最具成长性金融机构”奖项，成为唯一获此殊荣的寿险企业。

2023年12月13日，由搜狐理财频道主办的“2023搜狐金融理财网络盛典”在北京国贸中国大饭店隆重举行，华夏保险凭借在客户服务方面的优秀表现，一举摘得年度重量级奖项“2023年服务最好的保险公司”。

2023年12月3日，华夏保险喜获“2023中国您好志愿服务成果特殊贡献奖”。

2023年4月24日，第二届21世纪金融理财论坛暨“金贝奖”2023年度金融理财评选颁奖典礼在北京举行。华夏保险凭借卓越的表现荣获“2023年度金贝奖优秀理财团队奖”。

2023年3月20日，呼和浩特市保护消费者权益联合会授予华夏保险“消费者信得过单位”称号。

2023年1月11日，华夏保险获“2023年度中国保险业十大自主创新品牌”。

2023年12月28日，内蒙古分公司被呼和浩特大型活动办公室、内蒙古品牌协会、呼和浩特日报社、呼和浩特市统计局、呼和浩特市消费者协会授予“2023年呼市首府百姓最满意寿险品牌前三甲”

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真裤竖的。广东慧纳陪誉贰号科技有限公司，位于广州市天河区珠村北环路。广东慧誉贰号投资是真企业，成立胡茄大于2023年，位于广东省广州市，是一家以从事商务服务业为主的企业。

奥园爆雷:一家千亿房企的浮沉样本

走钢索的房企陆续踩空，这次轮到奥园

文 郑慧 庞敏

编辑 刘建中

“躺平”，是外界给中国奥园 （3883.HK） 贴上的标签。

其实，在确定无法归还美元债之前，奥园挣扎了两个月。其间，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织。但最终，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

奥园是一家老牌房企，大本营位于广东，是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个上市主体，分别为中国奥园 （3883.HK） 、奥园 健康 （3662.HK） 和奥园美谷 （.SZ） 。

2023下半年以来，监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重磨逗收紧，让更多地产公司纯兆陷入流动性困境。 危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业。

财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。

高速扩张的过程中，实力没有跟上野心，让奥做游租园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高，隐形负债问题突出。2023年踩错行业节奏后，土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现，其2023年财报存在一些疑点。

倘若地产市场没有瞬间入冬，奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。

钱多多为何还不起债

单从财务数据来看，奥园似乎不应该这么快倒下。

2023年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务。

这是很多房企面临的共同问题：账面上趴着数百亿资金，却还不了数十亿的债。

其一，地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点，通过各种方式汇集资金，时点过了之后便将资金归还，导致账面资金虚高。

其二，预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金，能动用的部分并不多。

其三，上市公司披露的年报，是合并后的情况，而资金可能主要集中于子公司项目，真正可归集到母公司用于还债的有限。

这些企业实际可调用的资金，远不及账面披露。

值得注意的是，奥园的账面现金及等价物，占总资产约20%，这个比例，在前50房企中排名第一，前50的均值约11.12%。（前50即克而瑞2023上半年销售排行榜前50家的上市房企，下称“前50房企”）。

这个数据从侧面反映了，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？《 财经 十一人》就此求教奥园，奥园称目前无法回复。

虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野，但是其危机在2023上半年就已萌芽，自救行动也早已展开。

现金流量表显示，2023上半年，奥园经营活动现金净流入20亿元，投资活动净流入212亿元，而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。

这几个数字粗略勾勒出了奥园在2023上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大，融到的钱远少于归还的钱。

奥园某区域中层员工李晓（化名）告诉《 财经 十一人》，集团资金紧张，早在2023年初就有端倪。最明显的是，拿地标准越来越严格。2023年起，奥园在拿地、收并购上愈发谨慎，对项目开发周期、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严格，尤其重视现金流测算。

“原先我们报十块地，总有一两块有点儿眉目，报二三十块，总能拿一块。但后来明显感觉这个比例越来越低”，李晓说。他还提到，整个2023年，全公司都在拼命回款，打折力度较大，以价换量，销售考核要求十分严格。

据《 财经 十一人》粗略统计，奥园披露的土地储备中，2023年度新增的项目数大约有100个，而2023上半年，仅新增了10多个项目。

奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2023上半年融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。

经营侧回血有限，奥园在投资侧尽力挽救。2023上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元，远高于排名第二的美的置业（112亿元）。

进入下半年，恒大危机引发一系列连锁反应，消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又脆弱。 11月初，惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出，尽管奥园于2023年7月发行了18亿元人民币境内债券，并在10月进行了3.99亿港元股票配售， 但是现在基本没有资本市场融资渠道。

自身造血能力有限，外部又停止输血，出售资产也需要时间，面对1月份到期的两笔大额美元债，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币，分别于1月20日、1月23日到期。

“如果不是刚好今年1月份到期，而是再迟半年到一年，奥园或许能挺过去。现在这个形势之下，哪怕一家相对优质的房企，遇上一笔超大额债务到期，也未必过得去。”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价。“当然，奥园自身底子差，肯定也是一个问题”，他随即又补充道。

体弱的黑马

奥园踩错了行业节奏，在顶部下行阶段，仍然以收并购为主要手段，大举扩张，且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目。

2023年，奥园合同销售额152亿元，排名68。2023年起，开始高速扩张。2023年，奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿，进入前30强。

2023年之后，高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍 游戏 规则。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市， 从2023年到2023年房价几乎翻倍，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势”。 上述投资人称。

但到了2023年，政策收紧前夕，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。

2023年度，奥园新增土储约2023万平方米，同比增加25%，拿地支出达到450亿元，超过预算350亿元。从现金流来看，2023年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。

发展这些项目，后续还陆续需要资金投入。而当年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆；12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的 游戏 规则。

融资收紧后，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2023年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。

彼时，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同。奥园的合同销售平均售价约为每平方米10,022元人民币，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。

综合来看，奥园的土储布局偏下沉，广而不深。参考亿翰智库整理的2023上半年末数据，奥园在一、二线城市的土储建面占比约为37.6%，在三四线城市的土储建面占比约为62.4%。（《 财经 十一人》调整了部分二线城市分类）除了大本营广东之外，在其他地区城市的深耕力度不足，奥园进驻的90余座城市中，有80多座城市土储占比均不超过2%。

惠誉还提到，2023年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。

一位内部人士告诉《 财经 十一人》，奥园在三四五线城市拿了较多项目，商业项目质量不高，回款缓慢。另外，奥园旗下的县域集团、文旅集团，在诸多小县城拿了几十个项目。虽然地价低，压占资金不多，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳、房贷下不来，这些项目后续销售-回款周期较长。

另外，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2023年末的16个快速增长至2023年末的60多个。这些旧改项目主要集中在大湾区，质量高，毛利可期。但问题是，旧改周期长，前期需要沉淀资金，更无法在短期内给公司回血。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2023年末，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一，约为136亿元。

上述奥园人士认为，奥园过去几年发展得过于激进，但资金、管理、产品实力均还不够强，没跟上业务的快速扩张，内部出现诸多漏洞。

首先是组织架构的问题。2023年3月之前，奥园旗下分为地产、商业地产两大集团。这两大集团相对独立，各自为战，有如赛马一般你追我赶，相互较劲。虽然赛马机制有助于扩张，但两套班子的设置，一来使得人员结构复杂、冗余，增加沟通成本、降低运营效率，二来也增加了资金风险。“你两年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上变得非常激进，资金使用效率难免出现问题。”该人士称。

其次是项目管理上的粗放。收并购是奥园赖以扩张的重要手段。但不重视市场可行性研究，前期研判粗放，使得奥园较容易在收并购项目上踩坑。

李晓的感受是，很多时候，市场研究部门的人没能坚持自己的判断和立场，而是不断为投拓部门、区域负责人让路。

有些项目从市场的角度来看不应该收购，但最后还是被拿下。甚至，为了配合将测算数值做得漂亮，市场部门预估的销售周期可以从18个月改成14个月，售价可以从一万五改到一万七。“激进扩张的时候，房企多少都有这个问题。但20个项目有2、3个是这样的，还能够运转下去，如果有10个项目都这样，公司是背不动的。”李晓说。

另外，激进扩张的几年里，奥园不断招兵买马，但进来的人鱼龙混杂。李晓感受到，同一类型、级别的岗位，有些同事素质高，像开飞机的，但也有很多同事，连驾照都还没拿到。更不用提混进来的投机分子，贪污腐败，项目本身赚不了钱，自己却可以赚得盆满钵满。人员素质对不齐，导致很多时候，业务无法保持在统一的较高水平。

隐形的债务

窟窿究竟有多大，不能只看账面情况。水面之下，隐形的有息债务早就暗流涌动。而这些隐性债务，往往在出现问题时才会进入大众视野。

比如，去年11月，奥园集团被曝出一笔6590万元的信托贷款违约。 这笔名为“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”的信托，是惠聚系列的一个产品，于11月12日到期。系列中的另外3个产品，于当年12月到期。

这个资管计划的底层资产，实际可能是奥园系公司之间的往来款项。

公开裁判文书显示，2023年11月16日、2023年1月12日，申万菱信对于奥园集团等相关主体，分别向法院申请了约2.07亿元、0.96亿元的非诉财产保全。

再比如，12月份，奥园理财产品爆雷时，其自行披露称，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

2023年初，曾有做空者发布报告，详细分析了奥园的明股实债及自融问题。其在报告中指出，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。其中，广州奥园股权投资基金管理有限公司是奥园子公司，涉嫌自融。而种种迹象表明，珠海鼎盛也与奥园存在关联关系。

明股实债与自融，对房企来说是心照不宣的“秘密”。随着房企不断爆雷，这些曾经隐秘的操作逐渐暴露。

明股实债的主要隐患有两点：其一，负债率指标计算容易失真，影响对公司风险的判断；其二，实际应该作为利息支出的财务费用，并不会体现在利润表中，影响对企业真实盈利水平的判断。

中国奥园少数股东权益占总股东权益比例约66%，在行业内属于较高水平（前50均值约45%），而其少数股东损益占比，始终维持在20%以下。 一直以来，都有人对此提出质疑。而奥园的解释是，由于项目投入到结算会有2-3年周期，预计2023年将会有改善。但从数据来看，这个改善不太明显。

花样百出的融资方式，体现了奥园对于资金的渴求。奥园自身资金实力不强，发展高度依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高。 参考联合资信的评级报告，2023年底，其境内发债主体奥园集团的信托及其他融资占比约为47%。过去几年，奥园披露的平均融资成本在7.2%~7.5%，与同行相比偏高。2023年，亿翰智库监测的50家房企，平均融资成本约6.11%。

李晓对此感到无奈。 面对动辄13、14个点的非标融资利率，地产项目的运营就像走钢索一般，理想状态下，净利率可以达到5%~8%，但稍不留神，利润就会被吃空，甚至亏本。 自有资金占比高，融资利率低的房企，潜在利润率更高，经营上也就有了更多腾挪的空间。但对于底子薄，又高速扩张、渴求资金的房企而言，只有不断提高周转，一个锅盖盖五个，甚至十个锅，才能提高自有资金的回报率，但风险也随之叠加。

疑点重重的2023

《 财经 十一人》发现，奥园身上还存在一些疑点。

其一，近两年，这家公司依据账面数据推算的回款金额，与综合其他披露计算的结果相去甚远。

一般来说，将预收款项当期变动，与营业收入加总，可以得到当年预收款项的实际增加。对于地产公司来说，这个数值大致与当年的回款金额相近，会有一定误差，但差异不会过大。

从下表可以看出，2023年与2023上半年，综合奥园权益销售额与回款率，得出的回款金额，与报表数值推算的结果差异较大。

即便考虑到奥园在此期间处置了部分子公司，这个差异仍然让人难以接受。以2023年为例，当年奥园出表公司合计约有75亿元预收款，即便加上这75亿元，仍有近300亿元缺口（844-474-75=295）。

对于这个差异，有几种可能的解释方向：

一是奥园的合同销售额虚高。对房企而言，合同销售额是一张最直接、响亮的招牌。提高排名，甚至冲击千亿，意味着名声、荣誉，也意味着更多的融资机会。2023年7月、2023年3月，中国奥园先后两次遭到做空，做空者均对其销售额的真实性提出质疑。

二是奥园的真实回款率或权益比例低于披露数据。

三是当前财务报表或许已不能准确反映奥园的整体情况。假设奥园披露的全部数据均真实可信，以2023年为例，奥园当年全口径的回款金额约为1130亿元，而其合并范围内的推算回款金额约为474亿元。也就是说，若不考虑权益比例，当年，奥园有高达656亿元的回款均发生在表外。

2023年，奥园参与的合资项目数量从2023年的10个增至90个，为合资公司提供的担保从2023年的80亿元人民币升至240亿元人民币。

前述奥园内部人士透露，有时候，明面上的负债减少，其实是转嫁到了合作方，以合作方的名义贷款，公司为其提供相应担保。受访的投资人也指出，这是地产公司在降低表内负债时会采取的一种操作。

这意味着，奥园的财务报表或许已不能准确反映其整体情况，其真实的负债规模也愈发成谜。

其二，奥园将多家子公司“处置”给了一家可能存在关联的公司。

2023年度，中国奥园毛利率下滑明显，净利率却略有提升，主要得益于其非经营性损益。其中占大头的，分别是18.4亿元的汇兑损益，和12.28亿元出售附属公司的收益，两者合计约占当年税前净利润22.54%。

《 财经 十一人》发现，当年中国奥园处置子公司的多个处置交易的对象为同一家公司，而这家公司又与奥园存在千丝万缕的关联。

据年报披露，中国奥园2023年处置了50家附属公司。这些公司之间存在控股关系，如果剔除掉被控股的公司，则剩余34家，其中有6家公司的处置没有交易对价。我们将剩余的28家公司视为其当年出售的主要附属公司。处置完这28家公司后，奥园仍然持有51%及以上股权的，有19家，占比近70%。

一般来说，持股51%及以上，说明对这家公司具有控制权，需要考虑将其纳入合并范围，自然也不能算做出售附属公司。但是，很多地产公司会以公司章程规定为由，说明自己不能“单独控制”这家公司，从而实现附属公司的“出表”，奥园这次也给出了同样的理由。

然而，事实恐怕并非如此。从下表可以看出，一家叫做“广州晟益房地产有限公司”（以下简称“广州晟益”）的接盘方，当年入股了奥园的十家附属公司。彼时，广州晟益成立不到一年，其法定代表人吴鹏飞，正是珠海鼎盛的法定代表人。广州奥晟投资有限公司，也成立于2023年，现已是中国奥园的全资子公司，其初始董事之一也为吴鹏飞。

另外，《 财经 十一人》并未查到其中三家公司的股权变更信息，不知其股权当年究竟出售给了谁。目前，这三家公司仍由奥园100%持股。

奥园集团的发债资料显示，截至2023年底，多家出表公司所涉及的地产项目，奥园享有的权益仍为100%。

《 财经 十一人》就上述疑点咨询中国奥园，奥园称暂不回复。

自救之路

爆雷之后，诉讼接踵而至。公开信息显示，其境内地产业务运营主体奥园集团，目前已因三个案件成为被执行人，被执行总额金额合计约21.64亿元。

贝壳研究院分析师潘浩指出，奥园与其他陷入危机的房企类似，在整个流动性系统中，先是一个齿轮卡住了，由于缺乏信心的润滑，故障又不断传导至其他联动的齿轮，最后导致系统全面失效。

现在，奥园需要盘活这个系统。

在其官宣境外债务重组后，市场陆续有消息称，山东某康养地产国企有意成为中国奥园控股股东，广东粤海置地、越秀地产等公司也在考察中国奥园位于广州、珠海地区的项目。截至目前，公司未公布重大实质性进展。

据智库媒体REDD消息，市场传闻的某康养地产国企，或为山东国欣颐养集团旗下的中垠地产。

奥园与中垠地产在2023年建立合作关系。奥园旗下的深圳市实业发展有限公司，持有中垠地产40%的股份。中垠持有济南阳光壹佰房地产公司51%的股权，而济南阳光100国际新城，是2023年新出现在奥园披露土储中的项目。同年，奥园还新增了“济南中垠广场”、“济南中垠御苑”等项目。

几位受访者均表示，国企的决策流程一般较为复杂，这笔潜在的战投目前看来仍然存在不确定性。另外，与整体出售股权相比，出售单项资产可能更为高效。一般来说，股权收购面临更大风险，尤其是当公司信用出现了问题，金融机构、战投方更需要全面、详细盘查底层资产，摸清各种隐性债务。因此，他们往往更愿意直接收购优质资产。

而目前，对于陷入危机的房企而言，出售资产也是个艰难的博弈。上述投资人提到，一些收购方在谈判时，会将折扣打得极低，甚至只是略高于这个项目的有息负债。比如，一个可售20亿元的项目，投入的10亿元中，有7亿元开发贷，那么收购方会从8亿元开始报价。而不想贱卖资产的房企，往往无法接受这样的条件。

对于奥园来说，通过处置资产降负债，还可能面临另一重潜在压力。惠誉指出，少数股东权益占比较低的房企，可以通过处置项目权益来降杠杆。而正如前文所说，奥园的少数股东权益占比较高，这降低了其财务灵活性。

无论如何，目前进入ICU的所有房企，都非常需要向外界释放利好信息，以维系脆弱的信心，获得喘息空间。

作者为《 财经 》产业研究中心研究员和实习生

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