上海楼市6月成交量 上海楼市6月新政策传闻报道

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上海这个小区直降20%!

上海楼市新动态：万源城降价潮，古美板块价值再审视</

作为上海楼市的焦点，闵行区的热度始终不减。尤其在新房和二手房市场，其成交量紧随浦东新区，成交价格更是位列市区外前列，甚至超过热门的唐镇，仅次于徐汇的华泾，印证了闵行区域的持续热度。

近期，一张万源城E1中区的成交截图在各大网站流传，引发了市场的关注。这个古美区的标杆次新小区，之前成交总价576万，单价高达10.2万/㎡。然而，两个月后，同样的户型仅售529万，单价跌至8.18万/㎡，这意味着购房者只需晚买两个月，就能节省惊人的50万！

这个小区的二手房价格在过去三年内，从高位时的10.2万/㎡跌至700万总价，跌幅惊人，达到了20%，即使是首付，也几乎感受到了市场的震动。曾经坚挺的中产标杆万源城，似乎在新一轮的房价调整中失去了往日的光芒。

那么，对于购房者来说，古美板块是否已经失去了投资价值？在新房选择上，古美作为中产标杆，是否依然值得考虑？

古美价值探讨</

首先，我们来看古美板块是否真的面临崩盘。上海整体二手房市场正在经历回调，古美作为具有优质配套的区域，万源城在2023年表现稳定，显示出一定的“抗跌性”。对于追求改善居住的徐汇和闵行居民来说，古美依旧是宜居的选择。

然而，成交的这套是一期的一室户，房龄已逾17年，且在当前市场，一室户型的需求逐渐被忽视，而后续万源城二期的2-3房成交价，更能反映当前市场的趋势。此外，随着新盘的不断涌现，如古美华庭、建发璟院等，对二手市场的冲击不可忽视，但古美板块的长期价值依然稳固，次新房供应相对有限，周边需求旺盛。

新房市场新亮点：天安1号</

古美周边的新房市场，天安1号成为今年唯一的选择。虽然位于七宝，但与古美的距离仅一街之隔，且紧邻交通便利的9号线星中路。天安1号二期传闻售价可能突破9万/㎡，户型多样，显示出板块的吸引力。

土拍新动作：古美九星城地块</

值得关注的是，闵行古美区域的新地块出让，古美17-01和21-01地块临近9号线和12号线，周边配套设施丰富，如九星城、七宝核心商圈等。尽管周边还有待开发，但凭借周边强大的购买力，新地块的热度预计不容小觑，对投资者来说，这是一个值得关注的焦点。

总的来说，尽管古美板块经历了一定的价格调整，但其区域优势、新项目和未来的供应预期，都表明这里依然具有投资价值。购房者在选择时，应结合自身需求和市场趋势，做出明智决策。

一二线城市竞相“放地” 6月土地市场仍会“走红”

一二线城市竞相“放地” 6月土地市场仍会“走红”

五月刚刚落幕，红火的土地市场仍在持续。

作为卖地最多的城市，杭州土地出让金已超过千亿，多个高总价地块成交成为其一大特色。作为买地最多的房企，碧桂园获得金额和面积的双料冠军，以148块土地、657.7亿元总价、1980.38万平方米位居众房企首位。

不过，“土地市场只允许小阳春，不允许入夏。”6月的土地市场能否继续“红”下去还是未知数?

二线城市是成交主力，房企底价拿地越来越难

土地市场从4月开始升温，一改年初低迷的局面，5月火热的势头继续蔓延。从热点城市土地成交情况看，房企底价拿地已经越来越难。

统计数据显示，5月，全国总价超过20亿元的单宗住宅地块达35宗。22宗地块溢价率超过了20%，占比达63%，这样的土地行情在2021年也是第一次出现。

截至5月底，全国50大城市年内卖地1.59万亿元，同比上涨12.3%。有9个城市卖地达500亿元以上。

众所周知，今年土地市场升温是从二线城市开始的，其中，卖地金额最多的城市为杭州。

统计数据显示，今年前5个月，杭州土地出让金超过千亿，达到1134.97亿元。多个高总价地块成交成为其一大特色。其中杭州文晖地块成交总价达68.14亿元。

而位列今年前5月土地成交金额第二、三位的分别是天津、武汉。其中，天津成交759.71亿元，同比上涨66.42%，武汉成交756.12亿元，同比上涨57.74%。从同比大幅增长的数据可见土地放量的现状。

在分析土地升温的原因时，业内人士认为，房企资金面相对宽松，已传递到了楼市，也传递到了土地市场。此外，相比之前严格的土地限制，部分地方土地政策有所调整，包括土地限价、土地保证金、土地配套保障房等约束条件相对减少，使得开发商拿地积极性提高。

今年前5月，37家房企拿地已经超过百亿。其中，碧桂园以148块土地、657.7亿元总价、1980.38万平方米位居众房企首位。

一线城市土地供应放量，深圳年内第一次推地

在二线城市领跑土地市场的同时，一线城市也一改年初的矜持，供应一再放量。

有信息显示，5月20日至5月26日一周内，一线城市的土地供应明显增加。一线、二线、三线城市土地供应建筑面积环比增速分别为50.51%、-38.23%、-70.15%。

在北京，5月28日一天内出让了4宗土地，总成交金额约为97亿元，其中颇受关注的孙河不限价地块经过24轮竞价，被恒基以30.2亿元收入囊中，溢价率23.32%。

事实上，继5月9日北京召开上半年拟供经营性用地项目推介会后，土地开始迎来供应高峰。

5月17日，北京挂出3宗经营性用地，总起始价为80.86亿元。一周之后，北京又挂出3宗土地，总起始价为105.68亿元。

5月最后一天，北京挂牌西三旗一地块，起始价10.37亿元。而6月还将有多宗土地出让。

据悉，北京上半年推介的住宅用地就有44宗，而去年全年住宅用地也不过成交52宗。

统计数据显示，今年前5个月，北京土地成交714.25亿元，同比上涨17.81%，成交面积更是同比上涨42.57%。

上海也不甘示弱，今年前5个月，上海土地成交606.14亿元，同比上涨49.47%，成交面积同比也上涨11.04%。

5月22日，上海出让宝山区两宗城改地块，成交总价约42.8亿元。5月27日，虹桥机场附近一办公地块以7.05亿元成交，溢价率达到109.65%。而6月上海将出让9幅地块。

而广州在5月也挂牌了11宗经营性用地，包括2宗商办用地和9宗住宅用地。6月土地市场仍可期。

值得一提的是，5月深圳挂牌出让5宗居住用地，挂牌出让总起始价为154.35亿元，总建筑面积为68.968万平方米。

这是深圳2021年第一次出让宅地，也是继2021年12月以后，深圳半年来再次出让宅地。采用限成交地价、竞成交地价，竞人才住房面积的方式出让。

房企拿地融资将受限?

近日，二线城市的推地脚步也不逊色于一线城市。

5月31日，天津挂牌7宗地块，总起始价100.83亿元。在同一天，南京挂牌6宗地块，总起始价约182.6亿元。

6月1日，合肥市挂牌4宗地块。重庆主城则供应3宗地。

同样在6月1日，杭州挂牌3宗商业用地，出让总起始价13.41亿元。而前一天，杭州主城区刚刚挂牌出让4宗地块，总起始价13.65亿元。

目前，大部分城市依然正在增加土地供应，卖地愿望很强烈。业内人士分析认为，随着房地产市场走势分化，房企对优质城市的优质土地的争抢仍将激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但房企也把更多资金投入到一二线城市。相比较而言，最近三四线城市依然相对低迷。

不过，“土地市场只允许出现小阳春，而不允许入夏，一旦过热，不排除升级政策的可能性。”业内人士预测。

作为土地出让热区的合肥已在收紧土地竞买规则，5月21日要求竞买人不能与关联公司参加同一宗地竞买。

近日，有媒体报道称，监管部门收紧“”融资，旭辉等拿地激进房企债券、ABS发行被暂停。随后，旭辉对外澄清表示：“目前，我们尚未收到相关书面通知，资本市场业务暂无异常。”

不过，有证券机构认为，监管部门对房企非标融资的监管有所加强，不排除公司债等融资渠道也有收紧的可能。

日前，银保监会在下发的通知中，出现多条严查房地产融资的条款。尤其提及严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。与此同时，也要求信托领域，严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资等。

土地市场的火热已引起关注。业内人士认为，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。

上海二手房新政满月,市场降温,少量交易仍被“卡脖子”

多重政策之下，上海二手房市场近期进入了明显下行通道，成交量、成交均价均呈下降态势。

据同策好房提供的数据，8月23-29日的一周内，上海二手房成交套数为4249套，远低于6月份时周均6000套的水平；同时，成交均价环比再降2.24%至3.7万元/平方米，低于7月份4万元的单价。

8月份的疾速降温，与月初开始执行的“三价就低”房贷审核新规关系密切。第一财经记者在采访中了解到，涉税评估价通常是签约合同价的5-7折，首套的首付成本最高可至近7成。

业内普遍认为，这一新规可遏制资金进入二手房市场，避免市场再被催热，有助于市场降温。

但购房门槛的提高，把部分在途购房者打了个措手不及。“涉税评估价打了5折”的购房者，面临的是50万-150万的首付缺口。

不过，目前中介、银行均无法对在途交易给出更有针对性的解决办法。记者从多家银行了解到，仅对于网签或提交贷款申请在8月6日前的客户，可按旧的贷款政策执行；而只交了定金的客户，则无法“酌情”调整。

降温效果初步显现

上海二手房市场在过去大半年的政策调控下，已出现明显降温。

上半年在新房集中供应、二手房房贷周期拉长等的影响下，上海二手房市场成交量从1月份4.4万套的历史高点，大幅下降至6月的2.8万套。

7月初，随着上海二手房价格核验新规的出台，大量不合格房源被清退。成交亦同时降温。上海链家研究院数据显示，7月上海二手房成交2.4万套，环比下降15%，同比下降16%。

这一成交套数绝对值为今年以来除2月份以外，成交最低的月份，环比也首次出现下跌。

如今，与信贷政策直接绑定的“三价就低”贷款新规执行后，对居民端杠杆形成压降，直接降低了二手房市场热度。

同策研究院资深分析师肖云祥分析，“三价就低”的政策符合“信贷两集中”的精神，有效防止资金大量流入二手房市场，避免催热市场、推高房价。

“改变过去购房顶格贷款的想法，在满足居民购房需求的同时，给予贷款额度，在银行贷款额度收紧的背景下，防止贷款资金资源的挤兑。”肖云祥进一步表示。

如今，随着时间推移，部分交易的成功进行，中介对小区涉税评估价已有大致推算，可据此向客户提供意见。

“以嘉定江桥二村的二手房为例，市场价是在4.6万元/平方米，（涉税价）打折可能到3.2万元/平方米，中间的差价乘上面积，就是需要补的差价。”

有中介告诉记者，以前手中140万现金购置一套300万左右的房子很常见，现在则只能是两百三四十万的房子了，“这样的一抓一大把”，预期降低、持观望情绪的购房者增多后，“房价可能会有所回落”。

“最近我明显感觉，房价跌了。”某长期关注二手房市场的购房者说。

被误伤的在途交易

“三价就低”新政带来市场朝着更健康的方向发展，但在新政过渡期，仍然有一些在途交易者陷入了困局。

由于近期房租上涨、房东卖房等原因，在上海工作生活近5年的张澄（化名）夫妇二人决定置业。而由于到7月份，其社保缴纳时间才足够60个月，因此5月份时，二人在选定房源后，先下了15万定金，并约定9月15日网签，另有229万贷款。

张澄筹措好余下的首付款后，8月5日通过中介与房东协商，将网签时间提前至8月14日，贷款面签也定于同日进行。

一切准备就绪的张澄却在次日得知，因为最新的“三价就低”规定，不建议继续办理。

所谓“三价就低”，是8月6日起，上海各银行开始执行的二手房房贷新规，银行放贷额度将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，择最低一项作为贷款申请房价标准。而一般情况下，三个价格中涉税评估价最低。

有关部门称，涉税评估价是“房产交易计税最低控制价”。记者从某区房管部门处了解到，计税价格一直很低，由税务部门给出，而“房屋的市场价格本来就很高，高出（涉税价）一倍都是有可能的”。

这一评估价也成了购房的最大障碍。中介向张澄反馈的涉税评估价为180万，仅为合同价的50%。

“按评估价的65%贷款，首付要增加112万元，实际首付比例也从35%提高至近67%。”这对张澄来说，已是个无法再拼凑的数字了。

与房东多次协商无果的张澄，将在9月中旬面临违约。尽管违约金不一定全额支付，但15万的定金大概很难拿回来了，“半年的工资平白没了”。如今，张澄在向房东发起解约后，向法院提起了诉讼。

只支付了定金的张澄或许还是相对幸运的。

在上海完成研究生学业的黎鹃（化名）和老公二人，毕业后通过积分落户，在今年上半年踏入了火热的楼市。选中一套总价410万的老房后，她在7月23日付了定金，8月8日交齐144万首付，进行网签。

彼时对三价就低尚不知情的黎鹃很快接到银行信贷人员的通知，其房屋的涉税评估价约为204万，贷款额度也从此前的266万降至133万，中间逾百万差额需自行支付。

已被首付掏光的两个农民家庭，无法再补足这个缺口。而房东则希望通过卖房获得更高积分以便打新，因此并不愿轻易放弃此次交易，要求按合同走。协商无果的黎鹃尚不知该如何向父母开口。

买卖双方期待“变通”

二人的遭遇并非个例。“现在我们的群里还有365人。”有同样经历的购房者告诉记者。

面对被卡住进退两难的购房者，中介也给不出解决方案。

某中介仅向交了首付的购房者提供了几个贷款中介，再无更多应对措施。“他们承认自己有责任，让我们投诉到总部”，购房者称，但总部亦无进一步反馈。

另一大型中介内部人士表示，除了友好协商，也没有更多办法，“还是要看买卖双方的意思”。

事实上，面对首付被动提高的情况，除凑出首付抑或能和平解约的人之外，有许多选择了弃购。“我从门店了解到，有的客户就直接放弃了，成交大幅下降。”某沪上中介内部人士向记者透露。

诸葛找房数据中心分析师陈晓也表示，作为中介，能做的就是正确解读政策，告诉在途购房者无需恐慌，并协助解决好客户的贷款情况。

而作为贷款发放方的银行，尽管在新规执行节点上有所不同，但对在途交易也未给出周全的应对。

某股份制银行支行负责人仅表示，网签时间在8月6日前，可按旧贷款规则执行；而此前交了定金、6日后才进行网签的其他在途交易，目前尚无突破空间。

而农行则是以贷款申请时间为准，要执行过去的贷款政策须在8月6日前提交贷款申请。另有中小银行也表示，网签在政策后的，按新规“现在没人会酌情的。”

“每家银行政策有所不一样，我们这边也是按照网签时间来算。”另有某股份制银行内部人士透露，但首套、小中介的交易就不会接了，其所在银行房贷额度已超标，“今年特别难做”。

有不愿具名的业内人士表示，“三价就低”目前针对政策出台前已签约未放款或已交定金的情况，各银行的处理方式各异，而信息不对称已对部分刚需形成误伤。

在陈晓看来，这种政策一般都会有个缓冲期，出具政策执行的细节，对在途交易的做好相应的处理措施。

例如，8月24日，安徽合肥发布了学区房限购新规的同时，亦规定了在途交易处理措施，即在新规发布节点前，已签订网签合同的、或签订认购协议并交付定金的等情况，则按原限购政策执行。

“希望有关部门也能补充在途交易的处理措施，”多位购房者抱着这样的期望。“如果能按照能原规定去贷款的话，我们也很愿意继续执行合同，毕竟就是买个房子自己住。”张澄表示。

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