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11月百城房价环比上涨0.82% 第三轮调控已在酝酿

12月1日，中国房地产指数系统的百城价格指数报告显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%。

报告显示，11月住宅价格环比涨幅的前十位城市分别是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%-3%之间。

报告还显示，11月住宅价格环比跌幅的前十位城市分别是：昆山、哈尔滨、宁波、柳州、北海、南宁、银川、厦门、江门和德州。除昆山外，其余9个城市跌幅皆小于0.5%。

据统计，11月百城住宅价格最高的十个城市分别是，深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。深圳以24601元/平方米继续排名第一位。（上海证券报）

第三轮调控已在酝酿？

海尔地产董事长卢铿担心，很有可能会出台第三轮调控。

张大伟认为，相比2006年和2008年的楼市调控，今年9月底开始的二次调控，虽然执行了力度最严厉的政策，但效果依然不明显。2009年楼市成交仍在增长，大部分开发商的资金压力短期不会太大，远未达到资金链断裂的危险边缘。楼市调控已到了最关键的时期。“如果楼市再次出现反弹，也使得第三波调控成为可能。”他认为。

住建部副部长仇保兴近日公开对媒体表示，要对地方政府调控进行监测。他的建议是，要保持房价稳定，中央和地方要协同、各部门之间要协同对房地产的调控，并组合使用调控政策；要给地方政府土地、金融、财税等政策上的工具；制作货币投放与房价波动的定量分析模型，给中央政府一个合理的模型预测。

曹建海认为，政府可能已经准备好了第三次调控，目前只是在等待时机，比如，房产税的出台。他认为，以目前形势看，出台的房产税措施很可能会在试点的0.3-0.4基础上提高税率。另外政府部门可能会进一步紧缩流动性，比如继续加息。

12月1日起，北京和多个地区将对预售资金实施专户监管。“预售资金监管政策只毖后不惩前，很可能带来部分负面效应，12月前取得预售证的项目可能延缓再开新盘，这一政策可能使得12月份的供应明显减少。而目前影响市场调控的最关键因素，依然是供应量是否能够明显增长。”张大伟表示。

年末多地发楼市“红包”,调控方向有变?

中新网客户端北京12月28日报道，降准“靴子”落地，LPR“降息”如约而至，最近楼市，暖风阵阵。

年末收官，各地楼市对于支持商品房市场发展的利好政策也是接连不断。梳理发现，各地政策“红包”以人才补贴、新城市居民落户购房补贴等为主。

黑龙江楼市新政“一日游”

20日晚间，黑龙江省人民政府官网发布《省住建厅召开调控会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》一文，其中提出多措并举推行促销和优惠政策，以及积极引导市场预期等。

“房地产业增长工作”的提法是全国近期首个省级支持房地产发展的政策，业界认为，鲜有省级部门官方口径谈及鼓励和促进房地产市场发展，因而具有非常强的信号意义。

但第二天下午，此篇文章就在官网被撤下，是否会继续执行目前仍无官方回应。但其实在更早之前，黑龙江省会哈尔滨已出台促进房地产市场平稳健康发展的“十六条”新政，被认为是打响放松楼市调控的第一枪。

这份在10月发布，由哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局等8部门制定的文件中，在为房企减负方面，提出了降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等政策；在提升购房需求上，提出了对人才、新市民给予购房补贴，放宽二手房公积金贷款房龄年限和降低公寓居住成本等。

但“第一枪”发令后，市场中有声音将“支持房企促销活动”解读为鼓励房企降价促销，放松预售资金监管。对此，哈尔滨住建局相关负责人公开回应称，此举并非鼓励降价，而是让房企稳定价格，找准定位，通过新政达到短期促增长、长期稳市场的效果。

哈尔滨的“误读”在前，业内也认为，黑龙江此次撤文可能是措辞问题。

“上述会议提到‘有效激发群众购房需求，释放消费潜能’，有欠周全。如果是自住型需求，无论是首套还是改善型都需要有效保障；但如果是投资类购房需求，就不能被激发，否则会违背‘房住不炒’的调控要求。”58安居客研究院分院院长张波对此分析。

张波认为，黑龙江出手维稳楼市的行为本身是及时的，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，意味着房地产调控不是一味从紧，而是会根据不同城市和区域的情况进行调整。但如何把握好政策实施尺度，在坚持“房住不炒”底线的同时，因城施策、维稳楼市，是楼市出现骤降的城市需要思考和平衡的。

吉林省鼓励开展购房补贴和贷款贴息

黑龙江的楼市新政虽“已撤回”，但同为东三省的吉林也坐不住了。

据吉林省发改委官网22日消息，近日，吉林省发改委主任李国强在新闻发布会上表示，要推动房地产市场运行再稳健一点，包括鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房等。

其中，吉林省会长春市落实好重点高校毕业生安家费以及国家级领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准。有关支持政策有效期延长至2022年6月30日。

“降低购房门槛，包括落实购房补贴和贷款贴息等；鼓励各类群体购房，包括进城农民、高校毕业生和领军人才等。类似政策是非常明显的鼓励发展楼市的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

同近几年屡屡因鹤岗、牡丹江等城房价持续走低而备受关注的黑龙江一样，吉林出台支持房地产行业发展的政策，也与当地市场的下行压力有关。

易居研究院发布的《31省份房地产行情报告》显示，1-11月，黑龙江省商品房成交金额同比下降18%，降幅仅低于云南、青海两地；商品房成交均价同比下降10%，降幅位列第一。吉林省商品房成交金额同比下降8%，商品房成交均价同比下降7%，两项数据在31省份同比涨幅排名中分别位居倒数第七和倒数第二位。

“量价齐跌”的颓势早有显现。今年8月底，长春市已出台过“限跌令”，并提出以银行保函代替预售资金监管等措施，以纾解房企压力。

鼓励性购房政策迭出，聚焦“真金白银”

中央经济工作会议明确，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

当前，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布。中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳、开封、南宁、保定等20多个城市都拿出了“真金白银”，以期提振房地产市场。

其中，最典型的政策内容主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。

如，广西桂林采取了“消费券”的补贴形式，对购买五城区新建商品房的购房者给予成交合同额1%发放消费券补贴，可用于在本地商贸企业购买百货、家电、车辆等商品。

湖南衡阳则明确“全力促进房地产行业良性循环和健康发展”契税补贴，在限期购买新建商品住房补贴所交契税最高50%基础上，对购买地下车位补贴所交契税80%。

针对特殊人群的优惠也是多地普遍采用的手段。人才成为房地产政策调控的窗口，新市民落户购房成为鼓励的重点，户口、学历、三胎等成为放松的主要方向。如，上海等城市增加落户，广西南宁、江苏南通等城市发布人才购房补贴政策。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，年内各方房地产调控已经超过600次，刷新单年历史纪录，全年有望超过630次，楼市有望逐渐企稳。

“但政策目前主要集中在三四线城市，也体现了楼市的严重分化，而三四线城市集中释放补贴政策是各地政府能使用的最大政策。”张大伟表示。

业内普遍认为，多地鼓励性政策的出台为全国房地产市场调控释放了强烈信号，或将引导更多地方加快跟进，尤其对于云南、广西、辽宁等房地产市场压力明显较大或库存积压严重的地方而言，政策调整同样紧迫。

要注意的是，有业内观点认为，购房补贴是短线行为，要想实现房地产市场长远健康发展，仍需重点关注人口、产业等基本面的改善。

近50城楼市“因城施策”,部分热点城市二手房现回暖

“惊蛰节到闻雷声，震醒蛰伏越冬虫。”这里的“蛰”是指入冬后藏入土中不饮不食的小动物，而中国的古人认为，每逢惊蛰，天上春雷会震醒它们，寓意万物复苏。

此时，自2021年下半年以来，受多重因素影响而全面降温的房地产行业也传出了阵阵春雷。只不过，这个“春雷”不是唤回“黄金时代的房地产巨人”，而是稳住不断下探的市场。

近50城楼市“因城施策”

对于房地产领域，今年的政府工作报告提到“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

实际上，最近一段时间以来，部分城市已经对房地产政策进行了不同程序的调整。据中房网不完全统计，至今全国已有包括广州、重庆、福州、佛山、东莞、温州、郑州、昆明、保定、长春、贵阳、晋中、南昌、驻马店、唐山、玉林、菏泽、赣州、南通、北海、南宁、新乡、株洲、达州、南充、南浔、衢州、天门、宣城等在内的近50城(地)调整楼市政策，内容包括放松限贷、限购，降低首付、放宽首付比，增加公积金贷款额度，降低房贷利率，发放购房补贴等等，市场信心得到进一步提振。

郑州作为今年首个放松限贷、限购的省会城市，其力度之大，一时成为公众关注的热点。郑州要求金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。从实质上降低购房成本，加快郑州市场筑底修复。

不仅如此，在其明确取消“认房又认贷”七日后，正式推出了“大棚户区改造项目货币化安置工作”，进一步激活更多的住房消费需求。

除了郑州，南昌也于前期对相关政策进行了调整。2月份，南昌宣布全面开放城镇落户，实现零门槛落户，大专及以上学历，可以不迁户口，只需提供租赁证明和学历证明即可购房。

与郑州和南昌相比，更多城市则在公积金上做文章。通过降低首付，增加贷款额度、降低房贷利率等方式助力市场回暖。安徽、菏泽、赣州、驻马店、南通等地的多家银行下调了商业贷款首套房首付比例，最低可至20%。宁波、马鞍山、株洲、南宁等城纷纷上调了住房公积金最高贷款额度，其中宁波规定，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。此外，广州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、济南等城各大行也纷纷下调了首套房贷利率。

除了上述内容，放松的形式还包括“公积金又提又贷”“发放购房补贴”等。例如，达州推出的新政规定，凡在中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷；玉林则规定在城市规划区范围内(玉州区、玉东新区)，新市民购买家庭首套商品住房，每套可享6000-10000元购房补贴。此外，即墨成为全国首个限售松绑的城市，厦门也于近日宣布岛外项目不再强调摇号。

站在城市能级角度看，此轮放松调控的主要是二三四线城市，二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向。与之相呼应的，是这类城市住宅库存高企、去化乏力的市场现状。来自克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区去化周期为23个月，郊区去化周期更是长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告则认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能消化。

部分三四线城市的情况也不容乐观。克而瑞1月份百城库存报告显示，66个三四线城市商品住宅库存去化周期高达21.09个月，已逐步迫近2021年疫情期间水平，且还在稳步增长，其同比增幅在不同能级中居首。金华、惠州、汕头、泉州、珠海、丽水、东莞等32城去化周期拉长至20个月以上。在百城广义库存中，三四线城市占比已超过50%，库存风险较大。

业内人士表示，从近期政策来看，今年整体政策放松幅度相比往年会大很多。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。但这一系列调整本身并不能完全视为政策放松，而是因城施策、精准调控的体现。

部分热点城市二手房现回暖

年初以来二手房市场上空的春雷声也是隆隆不断。据中房网不完全统计，广州、杭州、合肥、惠州、菏泽、蚌埠等城先后下调二套房贷利率。其中，惠州二套房贷利率最低，为5.35%。今年不仅房贷额度相对充裕，放款步伐也进一步加快。贝壳研究院数据显示，其监测的103个重点城市2月份平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

与此同时，南宁、北海、福州、晋中、株洲等地将购买二套房的住房公积金贷款首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外，有消息称，郑州将二手房差额税由20%变为核定征收1%。

受利好等因素影响，部分热点城市二手房成交出现回暖，市场有望呈现阶段性止跌企稳态势。根据贝壳研究院数据，春节后成交量修复较节前加快，其中，长三角需求率先激活。节后三周贝壳50城二手房周均成交量较去年12月增加11%。分区域看，长三角城市需求释放加速，芜湖、南通、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。

从价格看，二手房价格止跌，长三角城市率先转涨。2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续下跌的走势。分区域看，与成交表现类似，长三角城市群成交价格率先止跌，一线城市价格小幅上涨。

事实上，自2021年中央政治局会议主张“支持合理住房需求”以来，高层密集发声，强调满足合理住房需求的重要性。此轮政策放松开始唱主角，但主基调仍以稳楼市为主，市场不是简单重复原来的发展模式。针对改善型购房需求放宽政策，是对“支持合理住房需求”的响应，有利于改善型住房需求的释放，对促进房地产业良性循环和健康发展也具有积极的意义。

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