江苏将实行交房新政 江苏交房即拿证规定

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“交房即发证”,全国首例能否全国推行?

改革需要向纵深推进，就势必会遇到各种阻力。但只要有决心，就一定能够达到目的。

3月19日，江苏省自然资源厅与国家税务总局江苏省税务局联合印发了《关于在全省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式提升服务质量的通知》，将在江苏全省推广“交房（地）即发证”的不动产登记模式。据了解，江苏也是目前在全国范围内唯一整省推广“交房(地)即发证”不动产登记模式的省份。根据《通知》，除新建商品房外，人才房、苏北地区农民群众住房条件改善房以及符合条件的用地等都纳入“交房(地)即发证”范围。2021年6月起，将实现常态化运行。

毫无疑问，这是江苏省行政审批制度改革迈出的又一重要步伐，预示着江苏在不动产销售和登记领域，将进入到“直通”模式，不需要购房者在职能部门之间来回奔波，而是很方便将证、房同收。

应当说，近年来各级在推进行政审批制度改革方面，都进行了大胆的探索和积极的努力，不仅大大方便了企业和群众，也给自身减少了很多繁琐的工作，避免许多矛盾。更重要的是，提高了工作效率，推动企业创新和居民创业。很多“恐证”“恐章”“恐费”的居民，也在审批制度改革的过程中，加入到了创业大军之中。企业投资热情明显增强，创新欲望越来越强烈。

这次江苏推出的不动产登记“交房（地）即发证”改革，从企业和居民的角度来看，肯定会备受欢迎，也会被广泛接受和认可。同时，在房地产市场正受到疫情冲击和影响的情况下，推出此项政策，对于稳定房地产市场也将起到一定作用。

但值得注意的是，“交房（地）即发证”不像商店买卖商品那样，只涉及商家、顾客两个主体，可以一手交货、一手交钱。不动产交易涉及到多个部门、多个方面、多个环节，要想“交房（地）即发证”，需打通所有环节。如果有一个环节存在问题，这项改革都可能难以全面实施。

可以看到，“交房（地）即发证”的文件，是当地自然资源和税务部门联合印发的。也就是说，在发证和税收环节已经打通了，这也是不动产登记过程中最重要的两个环节。但并不是唯一的环节。因为房产在销售过程中，还涉及到房屋质量、人防工程、房屋维修、特种设备管理、消防等各方面，一个方面存在问题，都可能导致难以打通。即便有些是在交房前必须完成的内容，但从实际情况来看，后续问题也很多，纠纷也不少。能否做到每个环节都不存在障碍，也是需要考虑和解决的问题。

从改革开放40多年的实际情况看，改革都是对着痛点而去的。行政审批制度改革，主要针对企业和群众反映强烈的问题而展开，既是行政改革的重点，也是行政工作的痛点。因此，需要打破部门之间的利益格局，限制政府职能部门的权力，增强政府职能部门的服务意识和责任意识。突破的难度自然就比较大，阻力也比较大。江苏能够在不动产登记方面下功夫，说明江苏在行政审批制度改革方面是下了决心的，能够在多部门之间达成共识，也是下了功夫的。因此，可以作为经验学习和借鉴。

当然，前面也分析到，由于此项改革涉及的部门比较多、权力节点比较多，在实施过程中会不会继续出现“痛而不通”的现象，仍有待观察。特别是涉及利益分配的问题，更有可能存在一些阻力，需要有效突破。

地方出台的改革政策，还有可能遇到条条方面的制度门槛，而这是必须突破的难题。要想在全国推行，关键还在于地方的改革进程和决心，在于突破条条门槛。

总之，能够敢于探索、敢于改革、敢于突破，这值得点赞。改革需要向纵深推进，就势必会遇到各种阻力。但只要有决心，就一定能够达到目的。“交房（地）即发证”改革，是一次有效的尝试，期待能够取得良好的效果。

红星新闻特约评论员 谭浩俊

“交房即交证”项目逐步落地业主收房拿不到不动产权证将成历史

随着各省市“交房即交证”逐步落地，房产“办证难”的问题也将成为历史。

10月22日，海口市江东新区首个安居房项目——金域仕家的交付现场，业主办理完收房手续后便拿到了不动产权证书，实现了“交房即交证”。同一天，海口市第一个正式落实“交房即交证”的商品住房项目——宝龙城C区也顺利交付。

“交房即交证”即新建商品房项目交房时，在相关准备工作完成的前提下，业主就能在收房的第一时间拿到不动产权证，而以往，业主通常要在新建商品房项目交付后半年到两年左右才能拿到不动产权证，两者形成鲜明对比。

去年以来海口开始试点“交房即交证”的改革探索，至今已形成了较为成熟的工作流程和监督机制。海口市自然资源和规划局确权登记科副科长陈宇在接受采访时表示，这项改革的背后蕴含了联合测绘、一码管地及不动产+N等多项改革措施，需要住建、资规、税务等多个部门协同。与此同时，陈宇还表示，“交房即交证”对房企的资金实力、开发能力和开发水平都是一次检验。

实际上，海口并不是首个提出“交房即交证”的城市。早在2021年，湖南省株洲市就推出“交房即交证”，属于全国首创；2021年，杭州、长沙、昆明等地陆续开展“交房即交证”试点，随后全国各地推广。据第一财经不完全统计，截至目前，浙江、河北、河南、湖北、湖南、山西、四川、广东、山东、甘肃、西安、江苏、安徽、黑龙江、吉林、辽宁、广西、贵州、福建、北京、重庆等至少21个省市已有“交房即交证”项目落地。

湖南、甘肃提出，2023年起将在全省范围内实行“交房即交证”，河北也在今年7月提出要在2024年底实现“交房即交证”常态化，此外其还要求“交地即交证”，进一步加快企业的开工节奏。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，当前房地产市场处于深度调整期，购房者市场信心不足，“交房即交证”对购房者置业情绪或起到一定积极作用，在“保交楼”目标及工作开展下，“交房即交证”试点或进一步扩围，全国范围内预计将有更多地区跟进。

信达证券研究报告指出，与此前“办证难”比起来，“交房即交证”将为购房者落户、子女入学、房屋交易等带来便利，有助于提振市场信心；另外，新政实施后大大缩短了相关时限，也对房企的开发能力提出了更高的要求，比如企业需要提前做好竣工验收、房屋确权、申报纳税、消防验收等工作，还要与不动产登记中心等相关部门协调，以确保产权证及时办理。

与此同时，信达证券还表示，当前市场的主要难题依旧是“交楼”的问题，在部分房企的有些项目甚至都无法做到按时交付的情况下，“交房即交证”还是存在一定难度。

多地推行“交房即交证”: “住权与产权不同步”难题破冰

近日，《长沙市新建商品房交房交证实施方案》（以下简称《方案》）日前正式印发。根据《方案》，2021年1月1日起，长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区内，尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施交房交证，这意味着交房交证政策将在上述五区全面推广实施。

“交房即交证”，是指开发建设单位在办结竣工验收备案手续并交房的同时，办理好不动产登记证书（即房产证）。

虽然长沙市给出90天的“办证”期限，但与以往动辄2-3年的周期相比，仍然大大缩短。这不仅给购房者的生活带来诸多便利，在限购、限售等政策多以“交证”为时间准则的前提下，新规也被认为大大提高了政策的合理性。

近年来，江苏、浙江杭州、山东淄博、广西贺州等地均有“交房即交证”的尝试。有专家认为，这一制度正在开始“破冰”，此后，“住权与产权不同步”的问题有望逐渐得到解决。

长沙的“路径”

长沙是最早启动“交房即交证”试点的城市之一。2021年3月28日，长沙市政府发布《长沙市推进新建商品房交房交证改革试点工作方案》，规定在长沙五区试点实施“交房即交证”。2021年11月8日，中建·嘉和城项目的部分业主成为首批享受“交房交证”政策的市民。

截至2021年上半年，长沙共完成市本级“交房即交证”住宅4722户、商业161户。

2021年9月1日，湖南省发布《关于开展“交房即交证”改革试点工作的通知（湘自然资发〔2020〕37号）》文件，其中提到长沙、株洲、湘潭、郴州将成为试点城市，至2021年11月形成“成熟一批、开展一批”的发展思路，由点到面，推广至全省。

按照现有规定，建设单位在办结竣工验收备案手续，并出具相关的材料后，即可达到交房条件。但不动产权证的办理，必须在完成各种审批程序，同时缴纳各项税费的前提下进行。由于流程复杂、手续繁多，加之开发建设单位落实主体责任不到位等原因，一套商品房从预售签约到收房，再到拿证，往往需要3年甚至更长时间。

“长沙‘交房即交证’改革的思路是将合同约定的交房时间作为新房交房交证的关键时间节点，前后分为交房和交证两个阶段。”长沙市住建局相关负责人介绍，所有行政审批手续、相关费用（含报建费、土地价款等）及购房业主的契税、印花税、物业专项维修资金等缴交工作必须在竣工验收备案前完成。

长沙市同时将项目办理房屋竣工验收备案后、不动产首次登记之前的流程前置到房屋竣工验收备案前。项目完成竣工验收备案交房后，即具备办理不动产首次登记的要件资料，可进入交证阶段。

在具体实施上，长沙将统一竣工验收标准，简化验收备案流程，优化登记办证服务，确保“交房即交证”政策落实到位。同时将设立新建商品房“交房即交证”窗口，实行一窗受理和限时办结；各审批阶段实行全市统一的“一份办事指南、一张申请表单、一套申报材料”，所有资料内部流转，提高业务办理效率。

根据《方案》，长沙将“交房”到“交证”的最长周期限定在90天。其中，开发建设单位在办结竣工验收备案手续后交房，交房后60天内办理好不动产首次登记（栋证），首次登记后30天内为资料齐全的业主办理好不动产转移登记（户证）。

倒逼市场走向规范

从交房到交证的“时间差”，是行业长期存在并困扰购房者已久的问题。从具体操作上，这种情况给购房者在落户、子女入学、银行贷款等方面造成了一定困扰。

比如，一些购买了热门学区房的购房者，因迟迟无法拿到不动产权证书，就无法给孩子上户口，从而耽误孩子上学。分析人士普遍认为，在多地为吸引人才而出台落户新政的背景下，这种情况显然会影响到政策效果。

此外，一些开发商将项目的产权抵押给银行获取贷款，一旦出现债务违约，房子也有可能被银行拍卖，从而出现“一房两卖”的情况。在此情况下，由于购房者没有拿到不动产权证，维权之路将会非常艰难。

分析人士认为，这种“时间差”还可能影响楼市调控的效果。当前多地实施的限购、限售等调控政策，多以“交证”为时间准则。“时间差”的存在，导致购房者不得不延长房屋的持有时间，从而影响一部分改善型需求的释放。

“‘住权与产权不同步’等问题已经长期困扰市场发展。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

2021年3月，国务院办公厅印发了《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，提出在2021年底前，流程精简优化到位，全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内；2021年底前，力争全部压缩至5个工作日以内。

这一文件未对“交房”与“交证”的时间进行统一化管理，但在客观上促进了“交房即交证”的推进。

除湖南外，2021年12月，浙江杭州推出商品房“交房即交证”服务；今年以来，广西贺州、山东淄博先后推行“交房即交证”；6月，江苏宣布将在全省推广“交房（地）即发证”的不动产登记模式，成为首个整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式的省份。

潘浩称，随着制度的逐渐“破冰”，预期“十四五”期间，多地多城市将陆续出台类似办法，将住权与产权的时限对齐。

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