万科6月美元债 万科6月份销售额

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2023年经济会更难吗

实体经济的发展将会更加艰难。其实在几年之前，实体经济就已经陷入了艰难发展境地，根据相关数据统计，在2021年时，银行成为了我国盈利最高的行业，上海银行甚至可以实现40%的利润率，而互联网行业紧随其后，达到了20%到30%左右，而制造行业的数据与之相比，就相差甚远了，只有2%到4%左右，就连小米和华为这样的大型科技企业，都只能实现5%的利润率。

在实体经济遭受重创之后，我国的经济结构将会出现一些转变，将会进入脱实入虚的状态，这种情况将会在明年得到加剧。对银行来说，想要继续维持较高的利润空间，就必须在金融领域当中大肆投资，这让很多企业出现了贷款困难的情况，以至于技术发展和维持生产变成了难事。

经济状况持续低迷。相关国际机构表示，全球的经济在未来仍然会持续低迷，甚至还会走起下坡路，而经济危机也将如期而至。虽然这其中有着疫情的影响，但也不能忽视国际形势的影响，因为这其中存在着诸多不确定因素，所以导致经济发展将会承担更多风险，或许在明年会出现粮食短缺和能源危机等情况，那些低收入家庭将会遭受很大的冲击。

2023年房地产市场走势分析

国家安全和经济发展都是国家发展的两个重要方面，两者相辅相成、互为依存，都是国家长期稳定发展的重要保障。

就国家安全而言，它是国家的基本利益和根本利益的有机统一，涉及到国家政治、军事、经济、文化、社会等多个领域，是国家全局稳定和可持续发展的前提和保障。2023年，随着国际形势的不断变化和新挑战的不断出现，国家安全面临的风险和威胁将更加严峻，需要加强各方面的应对和防范，确保国家的安全稳定。

而经济发展则是国家全局发展的重中之重，是实现全面建设社会主义现代化国家的重要基础。2023年，随着国内外环境的变化，经济发展也将面临一些新的挑战和机遇，需要加强各方面的协作和努力，加快推进经济结构调整和转型升级，保持经济的稳定和健康发展。

综上所述，国家安全和经济发展都是重要的方面，需要平衡处理和综合考虑，不能只重视其中一个方面而忽视另一个方面。同时，国家安全和经济发展是相辅相成的关系，只有保持国家安全和稳定才能有良好的经济发展环境，只有有了强大的经济实力才能更好地保障国家安全。

如何理解2023年各地经济提振工作？

房地产行业主要上市公司：万科A()、保利地产()、新城控股()、招商蛇口()、绿地控股()、华侨城A()、龙湖集团(00960HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2021年提出“房住不炒”定位。2021年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。

2021年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2021年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2021年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2021年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2021年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为91万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为851亿平方米，同比大幅下降37%，与2021年同时期相比下降392%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2021年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017 -2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为879亿平方米，销售金额为86亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2021年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2021年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2021年807%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2021年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为1182%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为985%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

行业竞争格局

1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长72%，安徽省商品房销售面积同比增长97%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争：各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2021年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长17%;房地产开发投资增速下降，增长08%，住宅开发投资由正转负，下降02%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长28%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

2023就业前景趋势

从大力提振消费信心，激发市场主体活力，到持续优化营商环境，推动现代产业体系构建以及深化创新发展等，随着节后各方面预期持续改善，多地正抢抓时间乘势谋划经济提振工作。

近来，广东、山东、河北、辽宁、吉林、上海、浙江、江苏、甘肃、重庆、陕西等多省市纷纷召开专题会议或发布系列政策，促进经济加快恢复发展。综合来看，“高质量发展”成为各地经济提振工作的高频主题，围绕这一主题，各地多方面谋划部署以提信心增动能。

多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，随着疫情平稳以及预期恢复等，2023年各地都在抢抓时间乘势而上，各地节后经济工作呈现出时间早、干劲足、氛围满等特点，这种紧迫感将为全年经济发展奠定良好基础，预计2023年经济发展形势将稳中向好。

“2023年各地加快完善市场化、法治化、国际化的商事制度，坚持供给侧结构性改革，深入推进创新驱动发展，不断扩大国内需求，预计全国经济形势将进一步向好。”商务部研究院电子商务研究所副研究员洪勇认为，近年来我国经济进入高质量发展期，2023年各地持续聚焦转型升级和高质量发展，将对全国经济形势产生良好效应。

谋划经济提振

随着预期改善与信心提振，各地“拼经济”有了一个良好开局。

2023年元旦假期，全国国内旅游出游人次恢复至2021年同期的四成多；到2023年春节假期，这一数据已恢复至2021年同期近九成水平，国内旅游收入也已恢复至2021年同期的七成多。节后各地文旅与消费市场仍在持续升温。

为巩固这一良好局势，各地也在抓紧时间谋划部署经济提振工作，多地还不约而同地将“高质量发展”作为经济提振的一项重要主题。

如广东省日前召开全省高质量发展大会，紧扣高质量发展主题对全年重点工作作出动员部署，提出要以固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸进出口总额“三个一万亿”支撑广州市地区生产总值突破3万亿元，在全国全省高质量发展大局中勇挑大梁。

此外，甘肃提出要加快经济高质量发展，全面落实“三新一高”要求，分行业、分区域、分类型进行调度，明确努力方向和奋斗目标；天津提出要扎实实施滨海新区高质量发展支撑引领行动，为推动全市高质量发展、服务京津冀协同发展和共建“一带一路”作出更大贡献等。

“近年来我国经济发展取得显著成效，经济增长稳中提质，投资增速持续稳中有升，居民收入增速稳步增长；以行业为基础的新动能不断壮大，结构性改革深入推进，引领力量不断增强。”洪勇表示，近年来我国经济进入高质量发展期，2023年各地持续聚焦转型升级和高质量发展，预计全国经济形势将进一步向好。

“2023年各地经济提振工作呈现出时间早、干劲足、氛围满等特点。”重庆工商大学长江上游经济研究中心研究员李然也认为，不论是全球全国形势使然，还是此前各地设定的经济增长目标使然，当前各地经济工作都呈现出一种时不我待的紧迫感，预计将为全年经济发展奠定良好基础。

提信心强基础

围绕高质量发展主题，各地多方面部署全年经济工作，其中提振市场信心与居民消费信心等成为各地一项基础工作。

如山东日前提出要更好地发挥消费的基础作用，以稳就业、促增收解决“不敢消费”问题，以提品质、强引导解决“不愿消费”问题，以创场景、优环境解决“不便消费”问题，大力提振消费信心，加快推动消费复苏。

上海市日前发布的《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，即从助企纾困、援企稳岗扩岗、恢复和提振消费等多个方面提出了32条政策措施，并明确相关政策是为抓牢高质量发展首要任务，大力提振市场预期和信心，推动经济社会发展开好局起好步。

“春节假日的服务消费明显恢复，支撑消费回升，但票房收入已接近2021年高位水平，国内旅游收入则仍低于2021年水平，而且可能受统计口径影响导致高估，票房与旅游收入的差异或反映出‘花小钱，不花大钱’的支出特点。”中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅指出，春节期间相关消费呈现出跳动的迹象，与疫前2021年的缺口开始明显回补，但持续修复仍要观察地产、汽车等实物消费如何修复，居民消费能力与意愿如何提升等。

除发布政策提振消费信心外，河北、吉林等多地还颇为重视优化营商环境以及激发市场主体活力等，召开专题会议部署相关工作。

如河北省提出要用行政审批的“减法”赢得企业发展的“乘法”，让企业心无旁骛做实业、抓发展。同时，集中整治任性执法、选择性执法、运动式执法等行为，对乱收费、乱罚款、乱摊派和吃拿卡要问题发现一起、处理一起，切实平等保护市场主体合法权益。

2023年的黄金市场将会有什么趋势？

2023就业前景趋势：就业局势将继续保持总体稳定。

但是很多机构预测2023年的就业形势依然十分严峻。当下需要解决的不仅仅是2022年大量的待就业毕业生，2023年更有1158万毕业生等待安置。同时通过相关数据显示，2022年上半年，国内就有46万家企业破产，虽然当下疫情防控政策开始改变，但是市场的恢复需要一个过程，预计2023年上半年破产的企业数量还会进一步增加。

此外，受疫情形势影响，各行业经营都不景气，甚至在这期间很多企业都在降薪裁员，即使国家放开疫情防控，市场经济并不会在短时间内快速转变，各企业的招聘需求也并不会有太大的改变。呈现的结果就是，如今有越来越多的人失业在家，同时灵活就业的形势也越来越普遍，虽然这种就业形势有效的缓解了就业压力，但并不能从根本上上解决就业问题。

多位接受采访的分析人士认为，2023年对黄金市场来说将是宏观环境偏暖的一年。

“市场交易逻辑已从2022年的激进加息和强势美元周期逐渐转为交易美国经济硬着陆以及美联储货币政策节奏变化。目前美国居民和企业部门面临高通胀和高利率的打压，呈现不断下行状态，经济衰退难以避免，市场预期2023年下半年美联储将开始降息，但美联储目前给出的预期引导是2024年降息，与市场存在一定的预期差，这也将引发市场波动增加。”徐颖表示，“我们整体对2023年金价走势预期较为乐观。”

徐颖认为，随着利率曲线整体抬升，美国政府债务的利息负担和发债成本也显著回升，政府债务上限也亟待提高，财政政策将再度掣肘货币政策。美国经济的内生性动能减弱后，货币政策面临转向压力，美国经济相对其他国家的优势缩小，强势美元正在筑顶，黄金有望开启新一轮上涨周期。从年度级别看，黄金价格有望突破历史高点。

王彦青分析称，全球经济依然处在下行通道中，并且远期通胀压力缓解，未来美联储加息节奏将逐渐放缓。预计名义利率下行速度将超过通胀预期回落速度，所以未来实际利率将逐渐回落，对黄金的估值有利。但是在2023年下半年后，预计在经历短暂衰退后全球经济依然能够企稳复苏，由于基数效应，预计未来通胀将逐步回落至低水平区间。对于黄金投资而言，2023年上半年可以多配甚至超配，但在下半年之后应逐渐转入低配。

请全方面认真的帮我分析一下万科A

万科A（）2008年5月份实现销售面积583万平方米，销售金额534亿元，分别比07年同期增长-55%和134%。2008年1~5月份，累计销售面积2210万平方米，销售金额1976亿元，分别比07年同期增长391%和673%。公司在5月份新增项目7个，合计权益建筑面积1235万平米，须支付土地价款2307亿。 公司5月份销售金额超过50亿，环比增长24%，基本达到分析师的预期，但可能相对此前市场较为乐观的预期有一定的差距。除了地震影响之外，主要原因是伴随市场观望气氛进一步蔓延，此前销售速度较快的板块销售速度也有所放缓，比如位于三林的金色雅筑此前在3月份推出的228房源在一个月内基本销售完毕，而5月17日推出的357套房源价格基本与之前持平，但到目前为止销售率不到50%。在目前宏观经济趋势持续低迷，政策和舆论压力持续作用下，分析师认为短期内楼市成交反弹的可能性不大，公司6月份销售金额同比增速可能仍将保持低位。同时在土地储备方面，公司5月份进展颇大，共取得7个项目，合计权益建筑面积1235万平米，须支付土地价款2307亿。这七个项目以二线城市的中心和近郊为主，平均地价1868元，价格相对合理。 兴业证券分析师王嘉预计公司08-09年EPS为127元和191元，虽然市场全面企稳回暖还需要一段时日，但公司的股价已经具备了较好的安全边际，目前股价已经接近08年15倍市盈率，A、B股价差明显收窄，低于20%，维持对公司的“强烈推荐”评级。

万科A财务分析报告

小组成员:

方颖 张益杭 祝燕华 汤青青

曹君君 黄吉东 李志毅

目录

一,公司简介

公司基本情况简介

报告年度概况

二,财务分析

(一)盈利能力分析

(二)偿债能力分析

(三)营运能力分析

三,展望未来

房地产业基本特征:

1,房地产行业是典型的资金密集型行业,具

有投资大,风险高,周期久,供应链长,

地域性强的特点

2,产品基本处于供不应求的卖方市场状态,

这意味着存货具有较强的变现能力,同时

将会普遍存在着预售现象

3,拥有较大比例开发中及规划中产品,且

拥有较多现金和银行存款,短期资金周

转量大等

万科简介:

1984年5月 万科企业股份有限公司成立

1988年 介入房地产领域

1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易

1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务

2004年 在"中国最受尊敬企业"评选中名列第

位,在"中国最佳企业公民行为评选中"

得票数居本土企业第一位

2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10评

选第一

2006 年万科的主题是"变革先锋 企业公民"

2006 年在A 股市场实施一次非公开发行,共募集资金42 亿元

2006 年万科荣获多个奖项及荣誉称号

2006 年,万科实际缴纳税金达242 亿元,比2005 年提高约83%

(一)盈利能力分析

0176

0386

0363

0493

每股收益

606%

1416%

1625%

1858%

净资产收益率

264%

673%

720%

611%

资产净利润率

782%

1145%

1279%

1207%

销售净利润率

/_

3091%

3479%

3724%

毛利率

2006

2004

2005

2006

年度

同行业

万科A 盈利能力财务比率

_

总体分析:

2006年,万科企业股份有限公司经营业绩有大幅度提高,表现为公司实现主营业务收入17,848,210,28217元,比上年增加6904%;净利润2,154,639,31518元,比上年增加5956%;每股收益 0493,比上年增加,3581%;净资产收益率1858%,比上年增加1433%与行业平均水平相比,万科的各盈利指标排名均比较靠前,总体盈利能力处于行业领先水平

图表

具体分析:

毛利率有所上升,但在销售净利率却有所下降,说明管理费用和利息支出偏大,从报表上看主要是由于财务费用的增加导致出现上述情况,2006年财务费用额为140,151,59193,而2005年仅为16,197,14822, 利息支出上升幅度较大,为76529%这主要是由于公司2006年经营业务规模的扩大导致借款的增加而引起,2006年万科实际完成新开工面积5006 万平方米,竣工面积3275 万平方米因此,应加强对资金及借款方面管理

资产净利润率相对上年下降了222%,主要原因在于随着业务规模的扩大,净资产及负债增长2006年该公司借入大量长短期借款用于房产开发,形成大量存货,从而导致总资产大幅度增长从报表上可以清楚地看到,资产总计48,507,917,57069元,存货30,805,028,15896元,占总资产的6351%由于总资产的增加主要是由于负债,所以净资产收益率呈现稳定增长

每股收益比上年增长3581%,说明该公司的盈利能力在增强,公司有较好的经营和财务状况

图表

(二)偿债能力分析

/

7873%

8307%

-8196%

现金债务总额比

/

14740%

15680%

18603%

有形净资产债务率

3498%

3993%

3778%

3068%

股东权益比率

6213%

5942%

6098%

6494%

负债比率

长期偿债能力:

83%

12164%

9701%

-8670%

现金流动负债比率

055

05

03

049

现金比率

069

073

046

063

速动比率

185

241

1827

204

流动比率

短期偿债能力:

06年

04年

05年

06年

年度

同行业

万科A

公司

具体分析:

流动比率较04年有所下降,较05年的比率有明显

上升,但近几年来都保持在2左右,06年更趋合

理,该公司的偿债能力较好,对债权人有保障,在

同行业中属于正常水平

速动比率一直偏低,小于1,04,05,06年的比率

分别是073,046,063,从表面的数据显示该公

司的短期偿债能力较差,但是由于万科房地产的特

殊情况,存货占流动资产的比率十分高,土地储备

较多,与同行业相比,属于正常范围

现金流动负债比率表明全部资产中债权人投入资金

的比重,反映资产对负债的保障程度该比率06年

为负数,即经营活动现金净流量为负数,企业风险

高,资金链容易断缺

与同行业相比,该公司的短期偿债能力较强

与同行业相比,06年负债比率比较大,股东权益

比较小,说明公司的长期偿债能力比较弱,债务

风险较大,产权比率较大,负债的权益保障程度较

低

有形资产负债率是为了更加可靠地评价企业资本对债

务偿还的承受能力与保障程度,该指标值较04,05

年有所上升,说明该企业资本对负债有较大的偿还能

力,对债务的保障程度较高

现金债务总额比是指经营活动现金流量与债务总额的

比值06年的比值为负数,说明该公司06年的经营

活动现金流量为负数,企业经营风险高

(三)营运能力分析

047

055

054

049

存货周转率

854

2379

2807

4811

应收帐款周转率

/

060

060

055

流动资产周转率

031

059

056

051

总资产周转率

2006年

2004年

2005年

2006年

年度

同行业

万科公司相关营运指标

总体而言,万科的营运能力较强,保持在行业的领先水平,而且其未来的发展前景较好

总资产周转天数=360/051=7059(天)

虽然较前两年有一点下降,但还算正常,跟

同行业水平相比有很大的优势

应收帐款周转天数=360/4811=75(天)

应收帐款周转率相对于前两年明显提高,周转

天数少,可见企业对应收帐款的把握力度强,这

对企业有利 但主要原因是由于销售规模的扩大

存货周转天数=360/049=7347(天)

存货周转率偏低,周转过慢,较同行业没有明显

的优势存货中待开发土地和在建增加较快,土

地资源储备代表着房地产企业的发展后劲,从现

有土地储备和新投资项目力度上看,万科未来几

年仍将处于高速扩张阶段,扩张速度与土地资源

储备的增速大约持平

改进建议

在扩张的过程中加强资金链的管理,把负债水平控制在一定范围内

适当降低住宅房产均价,使房价同国民经济增长率,物价指数,居民收入水平的提高相协调这样一方面呼应了政府的宏观调控政策,另一方面也利于规范自身的发展与盈利模式

改善自身的资本结构,加大权益资本所占比重,以合理降低负债水平

百尺竿头,更进一步万科这一优秀品牌在时机成熟时可考虑逐步实现国际化战略

展望未来

承载着商业地产的土地资源长期以来都是一种稀缺资源,在人口众多的中国尤为如此,"居者有其屋"一向是中国人的梦想,因此从经济学角度来看,至少在可以预见的将来,商业房产总体上仍将处于一种供不应求的状态随着1998年住房体制的改革,房地产行业逐渐成为国家支柱性产业之一商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一万科在05年已完成了相关调整,06-08年正步入一个项目开发规模大幅扩张的发展周期,从06年的相关财务状况来看,万科在总资产扩张的同时,存货占流动资产和总资产的比例维持在了一个相对稳定的水平,同时对应收账款的管理也颇为出色主营业务收入,毛利率等指标也都呈现出了良好的发展势头因此,可以预见:作为公司战略明晰,公司治理出色的房产行业龙头企业,万科将在给广大客户提供优质实惠的住宅房产的同时,也将步入下一个发展的春天

股票复权价多少？

你好楼主，通过后复权计算万科A从上市至今的实际涨幅超过60倍！

我有个大概的数据不是很精确但可做参考！

1991年100股按上市首日收盘价计算市值为：=1140元！

这是一个大概的数据！虽不精确但大致不会错多少！

希望能帮助到你！

万科股历史最高价和历史最低价各是多少

1、每次除权行为日，在登记日计算除权价；除权价=（除权前一日收盘价+配股价X配股比率－每股派息）/（1+配股比率+送股比率）；

2、用登记日的收盘价除以除权价得到单次除权因子；除权因子=收盘价/除权价

3、将公司上市以来的除权因子连乘积，得到对应每一交易日的除权因子；

4、向后复权价=股票收盘价（实际交易价）每一交易日的除权因子；

5、复权涨幅（不特别说明，涨幅均指复权涨幅）=复权价/前一日复权价-1。

万科史上最高价：4078元，出现在2007年11月1日。最低价：312元，出现在2005年7月4日。（截止2021年06月26日）

是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股

公司简介： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月30日。万科企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一公司主要从事兴办实业 (具体项目另行申报);国内商业;物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品);进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理);房地产开发等业务截止2010年末,公司累计已进入了46个城市市场,并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略2010年,万科荣登"2010最受赞赏的中国公司全明星榜",在"房地产开发"行业榜中位列第1位;在中国证券报评选的"上市公司金牛百强奖"中,万科位列百强榜第4位,房地产公司第一位,并且获得"我心目中的金牛上市公司前十强"第一名;在证券时报社主办的"中国主板上市公司价值百强"评选中,公司获得"中国上市公司价值百强"、"中国主板上市公司十佳管理团队"、"中国最具社会责任上市公司"。

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