2021杭州6月土拍预告 杭州9月土拍平淡收场,但今年卖地收入已超2000亿

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半年土拍1375亿!这座热点城市再出新规

让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。

每日经济新闻记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。

同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。

而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。

该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。

每日经济新闻记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。

浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”

半年1375亿元

杭州土地出让金持续领跑全国

值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。

每日经济新闻记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。

去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。

今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。

在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。

克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。

值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。

“从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”

据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。

“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”

“追加”的限购令:东莞、杭州楼市补丁背后

前后间隔不到一天，两个在上半年赚足风头的“新一线”城市，相继给楼市添加补丁，推出“加强版”的调控细则。

这些细则追加的背后，无疑是为了支持楼市自住需求，抑制投机炒房，但两个距离1000多公里的城市，难免也有着不一样的境遇。

9月3日，东莞市住房和城乡建设局（以下简称“东莞住建局”）、东莞市不动产登记中心、东莞市人力资源和社会保障局等在内的多部门联合发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》（下称：《通知》）。

该《通知》表明，在此前7月27日发布的《<关于进一步促进东莞市房地产市场平稳健康发展的通知>政策解答》基础上，结合东莞市实际情况，对有关事项进行细化，包括二手房转让、二手商品住房在途交易的认定、商品住房限购政策等方面，都有了更明确的规定。

而这场热度还没等到退却，9月4日，杭州也发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），对土地市场、契税缴纳、住房贷款、限购政策、无房家庭认定等多个方面，作出了进一步的“查漏补缺”。

对于东莞细则，有业内人士直言，这次的添补堪称是“无死角”，而杭州的追加版，也实为前期政策“打补丁”，有过之而无不及。

“追加”的限购令

具体而言，在东莞这次的《通知》中，针对东莞“725”限购、限转政策细则方面，明确了二手商品住房在途交易的认定以及商品住房限购政策、商品住房限转让等政策。

其中，在关于商品住房限购政策方面，非东莞市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供东莞工作单位劳动合同，在今年7月25日前两年内已逐月连续缴纳半年以上社会保险证明，可按原政策规定购买首套新建商品住房；

同时，非东莞市户籍居民家庭今年7月25日前已逐月连续缴纳个人所得税满1年或2年的，可按原政策规定购买首套或第二套新建商品住房。7月25日前逐月连续缴纳个人所得税未满规定期限，但已发生实际交易行为，已签订认购书且已支付定金或首付款的，按原政策执行。

可以说，若符合上述情形，购房者可不受新政影响，而部分符合条件者社保缴纳时间也放宽为半年。

此外，在明确商品房转让年限上，也细分了三个时期进行限制执行。2021年4月11日零时以前完成网签的商品住房，无限转让年限要求；此后至今年7月24日24时期间，完成网签的商品住房，须取得不动产权证满2年后方可交易转让（含赠与）；今年7月25日零时以后，完成网签的商品住房，则须取得不动产权证满3年后方可交易转让（含赠与）。

一位在东莞从事地产多年的业内人士透露，东莞“725”限购与此次的细则制定，意图无疑都是打击外来投资客，总体上是针对限购与限售，不仅限制购买人群，抑制炒房需求，也规范了二手房买卖，防止价格过度异常，多方面平稳市场。

“对于本地人来说，商品房限售三年所增加的细则，也在最大程度上进行了人性化处理。”

另一则杭州的“补丁”《通知》，也更多在于抑制楼市火爆，为真正刚需购房客提供实际政策倾斜。其中，除了加大住宅用地供应，继续推行“限房价、竞地价”；在加强住房贷款方面，也规定强化借款人资格审查，核定借款人真实收入，严查购房首付资金来源，防止违规贷款挪用于购房；

在税收政策上，在杭州范围内购买新建商品住房，办理房屋不动产证时方可缴纳契税；同时，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可取得购房资格，包括新建商品住房和二手住房；无房家庭认定标准中，也明确30周岁以上未婚单身、离异单身满3年可认定为无房家庭；摇号倾斜比例也得到具体规定，热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%，但也需限售5年。

对此，浙报传媒研究院院长丁建刚认为，这次的杭州新政是一个调控政策的精细化版，不算是调控的升级，主要体现在稳定市场预期和填补漏洞。“对市场的影响不会立竿见影，但会逐步显现。”

“比如，关于土地政策精细化、按揭贷款政策精细化、限购和摇号政策精细化，都比较符合杭州的实际情况，也应该会得到公众的理解，继而缓解房企和公众的恐慌情绪。”

加码楼市“补丁”背后

一直以来，作为多年承接外溢需求的东莞，并不缺乏外地投资客的青睐，甚至也一度成为深圳人买房的第二选择。一位业内人士透露，2021年9月以前，东莞市新建商品住房非户籍人口购房比例一度高达九成，其中，深圳客户占比可达六成以上。

直到2021年4月，东莞出台“限购令”，规定非本市户籍居民家庭购买新建商品住房，首套需要缴纳1年以上社保，二套需要缴纳2年以上社保，并且2年内限制出售。彼时，市场才开始降温，外来投资投机购房的抑制效果也逐步显现。

“之后2021年左右，东莞非户籍人口购房比例一直稳定在六至七成左右，而这里面仍有四成的深圳客。”

与之对应的也是东莞一手房价格的起伏。有数据显示，2014-2021年，东莞新房价格累计上涨约89.8%，但到2017-2021年间，这种势头明显跌落，东莞新房价格年涨幅仅5.1%，低于过去五年的平均年涨幅。

同时，这五年间，更明显的表现于，东莞一手住宅均价从9151元/平方米上涨至1.75万元/平方米，涨幅为90.9%；而二手房在2021年之后也开始增长，成交价格从1.37万元/平方米至2020上半年的1.96万元/平方米，同比涨幅高达21.7%。

除此之外，东莞楼市的热度从土地市场也能得到印证。数据显示，2021年东莞土拍市场活跃，全年土拍揽金约483亿元，为历年成交金额最高，同比涨幅高达65%。到2020上半年，东莞仅上半年招拍挂总收入就达402亿元，市场热度依旧。

而同样作为拉开新一轮楼市调控序幕的跟随者，今年杭州楼市的火热无疑也吸引了较多关注。

此前，丁建刚在2020博鳌房地产论坛的“后疫情时期的楼市”博鳌开讲环节中就曾透露，今年部分城市楼市发生非常大的变化，其中便有杭州。

他直言，杭州出现抢房、抢地的情形，甚至在新房出售时最高出现了6万人摇号，大家都带着极其焦虑的心情抢房，开发商也在抢地。“杭州今年7个月的时间卖了超过2000亿的地，今年又是遥遥领先的全国第一。”

这些言语均有据可依。最早于2021年3月，位于钱塘新区的杭州融创城，417套房源吸引了多达13542位购房者报名，平均中签率3%；随之，远洋西溪公馆、城北万象城、保利融信和光尘樾也步入“万人摇”阵营。其中，远洋西溪公馆不到千套房源，引发超过6万人报名摇号，相继两次开盘都是“万人摇”。

至此，有数据显示，2021年上半年杭州共出现5次“万人摇”，亦是自2021年4月正式实施摇号新政以来，杭州的第29次“万人摇”。此前，2021年杭州全年出现了16次“万人摇”，最低中签率仅为0.59%。

房源与需求的对比带来了一连串直接反应，除了一手房、二手房成交方面的明显上涨之外，还有一级市场的强烈回应。

2021年前6月，杭州一手房成交64123套，均价为2.88万元/平方米，成交量累计同比增长48%，成交金额高达2013亿元。单看6月整月，杭州全市一手房累计成交18594套，涨幅约51%，超过了近两年以来的一手房单月成交量。

同时，杭州二手房同步火热态势，不仅成交量连续三个月破万，6月单月成交10372套，同比上涨32%；卖地收入则高达1733.2亿元，位居全国首位，而6月成交金额最直接突破500亿元。

市场数据显示，2020上半年，杭州拿地投资金额最多的五家房企分别是滨江、融创、绿城、万科以及融信。其中，总价“地王”由龙湖摘得，单价“地王”则由滨江房产摘得。

总而言之，不管是东莞多年的外溢“泡沫”，还是杭州万人“摇号潮”，为了那四个字的房住不炒，杭州和东莞都正在认真升级补丁，只是，购房者和房企都需要时间消化。

杭州再调土地出让规则

6月29日，《每日经济新闻》记者从“浙江省土地使用权网上交易系统”获悉，当天上午杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是，上述9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。

值得注意的是，目前大部分城市限价均在预售证报批环节，对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定，但在具体操作中，申报价到底如何限定？土地价格拍出新高后会不会突破区域原有限价？正是因为政策存在部分灰色地带，往往向市场传递出“错误”信号，进而干扰市场稳定。

多位业内人士向记者表示，土拍前限价好于土拍后限价，通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定，进而锁定未来的地价、房价，对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。

“拍后限价”改为“拍前限价”

“浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示，6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块，均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。

《每日经济新闻》记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。

同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。

而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。

该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。

《每日经济新闻》记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。

浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”

土地出让金持续领跑全国

值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。

《每日经济新闻》记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。

去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。

今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。

在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。

克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。

值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。

“从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”

据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。

“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”

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