6月新房成交数据 6月新房成交量

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上半年北上深二手房访问热度涨幅超10%,多地出台人才补贴

澎湃新闻记者 计思敏

2021年上半年，房地产市场度过了不平静的半年。新冠肺炎疫情影响下，房地产市场从一季度的“冰封”到二季度逐步回温；决策层重申“房住不炒”的定位，各个城市调控政策持续高压。与此同时，房企端掀起了一轮土拍潮，百亿地块频出，楼市热度稳步回升。

针对2021年上半年行业变化，6月30日，58同城、安居客发布《2021年上半年楼市总结》报告。报告指出，在因城施策的条件下，多地出台政策保障房地产市场平稳发展。虽然部分城市在土地政策上给予一定放松，提升了房企拿地意愿，但总体来看， “房住不炒”依然是楼市调控的主要基调。

58同城、安居客监测数据显示，受疫情因素影响，2021年1-5月，全国房地产开发投资额达45920亿元，较去年同期略降0.3%。但随着疫情的有效控制及复产复工，购房者的购房需求逐渐释放，购房信心也随之回升；二手房找房热情上涨，上海成为二手房市场找房热度最高的城市。从置业偏好来看，2居室及3居室依然最受购房者关注，总价在百万以下的二手房最吸引购房者的目光。

展望2021年下半年，58安居客房产研究院分院院长张波认为，在房住不炒、因城施策的政策指引下，2021年上半楼市在疫情的重大影响下依然保持了平稳发展，预计下半年调控总体放松的力度依然会保持谨慎态度，尤其是针对需求侧政策，例如涉及首付比例、限购、限贷类的政府的松动空间十分有限。预计三季度会出现一轮板块轮动，部分四五月成交火热的城市，热度会回归正常，而上半年市场冷淡的部分城市则可能迎来一轮热度明显提升。总体来看，下半年市场交易量同比去年的差距会逐步减少，但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰。房价、地价总价预期的稳定性会进一步加强，但城市间的量价分化会持续。

“房住不炒”依旧，多地出台人才补贴等政策保障楼市平稳发展

《2021年上半年楼市总结》指出，上半年多地出台政策保障房地产市场平稳发展，但也能看到，部分城市调控政策不符合“房住不炒”的基本政策，发布不久即被撤回。因此，调控放松政策则应慎之又慎，调控政策的大开大合往往会对房地产市场形成较大影响，也容易导致不可控因素的产生。

2021年上半年，各城市的人才抢夺依然激烈。58安居客房产研究院统计数据显示，杭州、苏州、南京、南昌、济南、郑州、青岛、无锡、沈阳等数十个城市纷纷以降低落户门槛，或发放不同形式的居住生活补贴，留住人才。

而在影响房地产投资的土地市场，上半年表现则好于整体。部分城市在土地政策上给予一定放松，包括付款、准备金的要求层面的降低，在一定程度上提升了房企拿地的意愿度。另一方面则是和部分城市交易市场快速复苏相关，房企在快速获取预售资金的同时，在土地市场上表现也会更为积极。

土拍市场上，多个城市开始出现百亿地王，典型土拍地块如2月上海徐汇区拍出总价310亿的地块，4月厦门思明区一地块总价过百亿，5月深圳也有百亿地块产生。2021年上半年，土地市场也出现逐步回暖的趋势。

楼市热度回升带动销量增长，环京城市的找房热度同比上涨11.5%

2021年上半年，新房市场经历了先抑后扬的趋势，楼市逐渐复苏下，新房交易情况持续改善。

根据国家统计局数据显示，2021年1-5月，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%。其中，住宅投资33765亿元，回升至去年同期水平。相比1-4月份的跌幅出现了比较明显的收窄，进一步说明开发投资数据走出低谷，逐渐复苏。

5月楼市整体热度提升对于销量增长起到重要作用，商品房待售面积也进一步降至5.1亿平方米。截止2021年5月末，全国商品房待售面积51771万平方米，比4月末减少483万平方米。

值得注意的是，一线城市新房商品住宅成交量回升。2021年1-5月，一线四城商品住宅成交量同比下降26.7%，但3月后成交量出现明显回升，5月上海商品住宅成交超百万平方米；成交价格方面，一线城市商品住宅成交均价有一定程度的波动，5月份上海成交均价超6万元/平方米。

与新房住宅成交趋势类似，2021年上半年，用户新房访问热度开始逐步回升。58同城、安居客《2021年上半年楼市总结》报告显示，3-6月份新房访问热度出现明显回升，购房热情得到释放，上半年新房访问热度同比上涨6.3%。

58安居客房产研究院统计数据指出，环京城市的找房热度同比上涨11.5%，北京、太原找房热度同比上涨超20%；环广深地区中，佛山新房找房热度排名第二，同比去年上涨5.7%。环沪地区中，上海新房找房热度较为稳定，同比去年上涨1.9%；常州、绍兴新房找房热度上涨超15%。

与去年情况类似，新一线城市中，新房用户找房热度仍然集中在中西部，西安为用户找房热度之首，重庆、成都排在第二、三位。同比去年，长沙新房找房热度涨幅28.9%，合肥、青岛新房找房热度上涨8%。

二手房找房热情上涨，北上深访问热度涨幅均超10%

与新房访问热度走势相似，楼市复苏后购房者的二手房找房热情也上涨。58同城、安居客《2021年上半年楼市总结》报告显示，2021年上半年，二手房访问热度高峰出现在3-5月， 4月、5月、6月二手房找房热度同比均有一定幅度增长。

从挂牌价格来看，北京二手房挂牌价格领先一线，但相比去年同期呈下行趋势，上海、深圳同比去年价格上涨。新一线城市中，苏州、佛山二手房挂牌价则同比涨幅超10%。

在考察二手房户型时，2居室及3居室依然最受购房者关注。58同城、安居客《2021年上半年楼市总结》报告指出，2021年6月，购房者偏好3居室的占比45.2%，倾向2居室的占比31.5%。而对于70-120㎡的二手房偏好占比则为51.9%，从整体趋势来看变化不大。

疫情影响下，不同城市级别的二手房找房热度也有所不同。58安居客房产研究院监测结果显示，2021年上半年，一线城市中，北上深二手房访问热度同比涨幅均超过10%。其中，上海的二手房找房热度领先，其次为北京。新一线城市中，重庆、成都、沈阳二手房访问热度排在前三。成都、长沙、东莞二手房访问热度同比涨幅超过一成。这些城市不仅经济增长速度快，美食美景和舒适的生活氛围也得到许多年轻人的青睐。

购房者对二手房的交易热情，也带动了经纪人信心指数的稳定。虽然在2021年2月份经纪人信心指数出现波动，信心指数跌破100，但在3月份又大幅回升至108.2，而后基本保持稳定。

租赁房源供应量明显回升，北京租房热度依然领先全国

58同城、安居客《2021年上半年楼市总结》报告指出，从租赁房源的新增供应量来看，2021年2月租赁房源新增供应量处于年内低位。不过，随着各个城市的陆续开工，租房人群随之回归，3月份的租赁房源供应量也开始出现明显回升，4-6月份新增供应保持平稳。

分城市来看，一线城市中上海的租赁房源新增供应量领先，二季度上海新增供应同比上涨10.3%，广州二季度新增供应同比上涨40.7%；新一线城市中，南京一季度的租赁房源供应量位居前列，重庆、沈阳、长沙二季度新增供应同比分别上涨94.0%、45.9%、33.2%。

58安居客房产研究院监测数据指出，在上半年流动人口回落以及地方人才政策的影响下，重点监测的19个城城市租金出现一定下滑。2021年上半年，重点19城的平均租金在40.8元/㎡/月，同比下降1.3%。新一线城市中杭州租金价格52.7元/㎡/月，武汉、南京租金超过40元/㎡/月，其他城市的租金价格多在20-40元/㎡/月之间。

租房访问热度方面，2021年1-2月多重因素造成租房需求下降，访问热度降低。58同城、安居客《2021年上半年楼市总结》报告显示，3月份开始租房找房需求出现反弹，3-6月份租房访问热度总体保持在高位。

不同城市的租房访问热度来看，2021年上半年，一线城市中北京的租房热度依然领先全国，二季度北京的租房访问热度同比上涨11.8%。新一线城市中，作为网红城市的成都租房热度不减，热度仅低于北京，二季度成都租房访问热度同比上涨1.0%；重庆、杭州、郑州等新一线城市的租房热度排名也相对靠前。

成都新政55天:房价涨幅居70城之首,二手房以价换量

全年时间过半，7月成都楼市继续回暖。

易居研究院智库中心统计发现，7月1-20日成都新建商品住宅成交面积环比增加27%，是一二线城市中成交增速最快的10个城市之一。

实际上，今年上半年成都楼市就已走出独立行情。据国家统计局数据，今年成都新房、二手房价格持续上涨，涨幅排名靠前，4-6月环比涨幅居70城之首。

今年5月，成都两度调整楼市政策，涉及优化限购、限售、公积金贷款等多方面内容，新政后成都楼市成交大涨。

诸葛找房数据研究中心统计发现，6月新房和二手房分别成交1.29万套和1.67万套，环比分别增长16.7%和34%。

行业普遍调整之下，为什么成都楼市回暖明显？成都市场完全恢复了吗？新政效应是否可持续？

新政释放购买力

今年上半年，房地产市场持续调整，国家统计局监测的70城房价指数至今仍未止跌，但横向来看，成都房价持续上涨，成交总体回暖，市场表现出色。

国家统计局数据显示，今年1月成都新房、二手房价格由跌转涨，连涨6月，涨幅靠前。4月开始新房、二手房价格涨幅连续3个月居70城之首。

成都某品牌房企人士向21世纪经济报道记者表示，全国来看成都市场表现较好，部分在售项目在限价范围内价格有所上涨，对整体房价有一定提振作用。但成都房价小幅上涨，市场整体理性，涨幅排名靠前的重要原因是其他城市市场表现不佳。

从成交来看，6月成都成交量明显上涨，二手房成交量处近年来月度高位。

成交回暖背后是新政释放的积极信号。5月16日成都发布新政，明确近郊区县住房不纳入中心城区住房总套数，降低无房家庭认定门槛。在此基础上，5月31日再发新政（即“‘531’新政”），降低购房社保要求，缩短限售年限，降低公积金首付比例等。后者影响更大，降低购房门槛并释放部分购买力的同时，也新增了部分购买力。

“前天有个购房者从新疆飞来现场签约，当天签完当天飞走。”7月16日，天府新区某新盘的销售人员告诉记者。其表示，6月以来，有不少“531”新政后才获得刚需资格的购房者来销售中心现场咨询，“限购政策的放松对于需求的刺激还是比较明显的” 。

相对而言，新政效应在二手房市场体现得更加明显。6月成都成交的2.96万套住宅中，二手房成交1.67万套，增长34%；新房成交1.29万套，环比增长16.7%。

成都某大型房企资深从业人士王巍（化名）向记者表示，“531”新政释放了部分有置换、学区、现房、高性价比房源等需求的购买力，加上今年以来二手房信贷政策相对宽松，政策效果在二手房市场更加显著。

另外，成都一位房屋经纪人近日告诉记者，成都近两年取证的新房普遍户型比较大，总价较高，部分资金偏紧的刚需会转向二手房市场。加之新房二手房价差减小，为二手房成交量增长注入动力。

王巍指出，新政也为新房市场吹来暖风。“531”新政之前除个别“网红盘”外，大部分新房开盘去化率低于50%。新政后，尤其是6月中下旬以来，新盘去化率明显提升，部分项目认购率提升30个百分点，甚至更高。

7月市场回暖趋缓

“成都市场成交仍在增长，但随着前期积压的需求逐步得到释放，成交增长速度逐步放缓，每周增幅收缩的比例约5%-6%。”王巍说。其发现，这种政策效应边际递减的现象在二手房市场表现更明显。

Wind数据显示，7月1-24日，成都新建商品住宅成交面积环比增加21.5%，增速较上月同期降低约0.5个百分点；二手住宅成交面积环比增加2.3%，增速较上月同期收窄32个百分点。

为更好了解成都市场，近日记者走访了天府新区部分在售项目。7月16日下午，记者在某销售中心看到，现场约有10组看房者。据了解，该项目于6月推出500余套房源，开盘认购率约60%。

现场销售人员告诉记者，该项目7月前半月销售近百套房源，7月16日仅余少量130平方米以上房源在售，“现在每天大概能卖四五套的样子，周末销量能翻倍”。

记者当日还走访了与该项目区位、开盘时间接近的另一新房项目，所了解到的销售情况与之近似。销售人员称房源仅剩20套左右，6月刚开盘时每天要接待20组以上的客户，房源去化已接近尾声，接待量约为之前的三分之一，顺销房源的去化进度比较理想。

当日现场一位年轻看房者向记者表示，“531”新政使其拥有了购房资格，但实地看了几个新盘之后，该购房者决定再观望一段时间，“真正性价比高的盘只有‘刚1’才有资格摇，顺销盘剩下的大户型总价还是太高了。”

另外，记者在采访中发现，近期部分在售项目优惠力度减小。如万科星耀天府曾推出首付3成以上优惠0.5%，全款优惠2%的活动，天投观澜8号则给出了8%的折扣力度，相当于每平米便宜1800元。

7月17日，记者分别致电前述两个项目售楼处，前者反馈称仅保留首付3成以上优惠0.5%的活动到月末，后者反馈称目前折扣力度最高仅5%。

有业内人士认为，这与“630”房企完成半年冲刺有关。但在王巍看来，项目打折促销的力度因开发商而异，资金吃紧、亟待回款的开发商继续或加大在售项目折扣的可能性大。

进入7月，成都二手房成交量仍然维持高位，但受访房屋及经纪人反馈，除部分热门项目外，整体房价并未明显上涨，部分房东为加快成交，会选择降价销售。王巍亦指出，成都二手房市场“以价换量”现象显著，这也是推高成都二手房成交量的重要原因。

贝壳找房APP上，不少房源近两周下调了挂牌价，天府新区的大源、锦江生态带、麓湖等板块的二手房成交均价较6月初均有所降低。

成华区某二手房经纪人向记者表示，除了部分具备稀缺地段、次新品质和学区属性的二手房价格坚挺甚至上涨外，大部分房源都有阴跌态势。房价数据上表现出的价格上涨，或受成交结构影响。

天府新区某二手房经纪人认为，二手房价格下降与短期内新增大量在售房源有关。综合媒体报道，“531”新政前链家平台上成都在售二手房约15万套，新政后几日挂牌量即增加1.5万套，到7月19日，增加至17万余套。7月25日，在售房源已超18万套。

尽管在数据上市场表现出价量齐升的现象，但成都市场仍为买方市场。

王巍认为，目前成都市场回暖态势明显，但尚未完全恢复。不管是购房者购房，还是房企拿地，都在寻找更多确定性，也更谨慎，房企拿地会“优中选优”，购房者则更倾向于选择优质口碑房企操盘的项目。

展望下半年，王巍认为成都下半年市场将缓慢回温，节奏趋稳。在市场稳定的情况下，整体政策将维持现有基调，很难更宽松和积极，但年内再度收紧的可能性也不大。

央行定调下半年工作:保持房地产信贷融资渠道稳定

每年这个时候，央行都会对下半年工作重点作出部署，其中对于货币信贷政策、房地产市场最新定调总是备受关注。

8月1日，央行召开2022年下半年工作会议。在部署下半年工作计划时，央行指出，要保持货币信贷平稳适度增长；保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持；稳妥化解重点领域风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策；保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式等。

央行在部署2021年下半年工作重点时，对于货币政策及房地产相关表述则为：“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”；“实施好房地产金融审慎管理制度”。

变化背后是当前经济运行依然面临消费修复较缓、房地产下行等问题，经济复苏基础并不稳固，还需要货币信贷政策提供更大支持。这与7月28日中央政治局会议对于房地产定调是一致的。

中指院数据显示，7月份，一线城市新房成交量环比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二线代表城市新房成交量环比下跌45.8%，同比下降44.7%；三线代表城市新房成交量环比下跌27.9%，同比下降62.2%。房地产市场仍在进一步下滑。

国家统计局最新数据显示，7月份制造业PMI较6月大幅回落1.2个百分点至49%，远低于市场预期，创3个月新低。

“指望大规模放水纾困楼市不太可能。目前货币政策重心在于对实体需求端的激活，同时稳妥化解重点领域风险。对于房地产市场，既要支持刚性需求和合理改善，也要支持保交楼，还要防范风险，杜绝资金过度投向地产等，目前房贷规模管控仍在生效中。同时，要将资金转向新模式。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

住房信贷环境未见明显好转

此次会议上，央行在总结2022年上半年工作中表示，一些突出金融风险得到稳妥处置，重点集团、大型企业风险处置稳妥推进；支持多省地方政府和监管部门处置化解个别企业、个别机构风险事件；牵头设立金融稳定保障基金；维护房地产市场融资平稳有序，引导个人住房按揭贷款利率下行，支持刚性和改善性住房需求；大型平台企业在金融领域无序扩张得到有效遏制，整改工作取得显著成效。

2022年上半年，央行两次调降LPR利率，并调整首套房贷款利率下限，房贷利率步入下行通道。但从数据上看，上半年住房金融实际情况仍不容乐观。

一方面，个人按揭贷款增速跌入历史低位。国家统计局数据显示，1~6月个人按揭贷款累计同比下降25.7%。其中，4月因重点城市疫情导致出现了同比下跌40%以上极低水平。

另一方面，房地产开发贷款实际投放亦大幅放缓。1~6月，房地产企业资金来源中，来自国内贷款同比下降27.2%，跌幅为历史低点。

房企其他融资渠道亦未见好转。

中指院数据显示，2022年上半年，房地产企业融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。其中，信用债发行规模为2518亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%；海外债发行规模仅为169.3亿元，同比大幅下降91.1%。

从单月融资情况来看，1~6月，房企单月融资量均出现不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，下降幅度均超50%。

房地产信托存量仍在压缩中。截至2022年一季度末，房地产信托余额为1.57万亿元，较2021年末减少1911亿元，余额同比下降27.7%，房地产信托存量连续11个季度收缩。股权融资功能几近消失。

与此同时，房地产风险仍在出清中，房地产信托亦成为“违约大户”，这令信托公司普遍对房地产领域投融资需求持谨慎态度。“下一步房地产信托业务发展方向依旧是在控制新增或尽量减少新增情况下，尽全力化解存量风险项目，这也是未来发展一大趋势。”某信托公司人士表示。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，与2021年初第一轮疫情冲击相比，此轮房地产市场受挫情况更为严重。部分房企处于降杠杆阶段，住房销售增速持续放缓，叠加疫情在重点城市形成了二次冲击，导致2022年上半年国内房地产市场运行压力明显加大。房地产市场从土地、住房销售到投资全方位出现负增长，为历史上罕见。

国家统计局数据显示，2022年上半年，全国土地购置面积同比下降48.3%，土地成交价款同比下降46.3%，降幅较2021年末进一步扩大；全国住房销售面积累计同比下降22.2%，房企定金及预收款同比下降37.9%，全口径出现大幅回落；房地产开发投资增速同比下跌5.4%。

房地产政策将进一步走向宽松

当前房地产市场稳定压倒一切。

7月28日，中共中央政治局会议强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

此次央行在部署2022年下半年工作重心时，对于房地产方面的表述是放在“稳妥化解重点领域风险”工作中提的，具体为：防范化解中小银行风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

李宇嘉解读道，稳妥化解重点领域风险重点，是房地产领域风险的稳妥化解，这是2022年下半年货币政策关注的重点，包括纾困基金、收并购、资产处置和重组等都会相继介入，在保交楼基础上，加快风险化解，实现风险软着陆。

在连平看来，2022年下半年，无论是为了服务于宏观经济稳增长需要，还是支持房地产市场本身健康运行，房地产政策自上而下将延续上半年以来宽松基调，从供需两端给予购房者和房企足够资金支持。

他预计，需求端，2022年下半年住房金融总量上将加快回暖速度，购房限制性措施将进一步减少；全国房贷利率可能延续下行态势，预计下半年居民房贷利率有望从上半年5.3%附近降至5%附近；有条件的城市将会取消限制性购房政策。供给端，银行将加大对房企贷款支持力度，并逐步恢复直接金融支持，优质房企或加大债券发行力度。同时，地方政府将有效增加土地供应，降低房企拿地门槛。

“就目前情况来看，很难指望今年房地产对经济有正向拉动作用，但至少要减少负向拉动的程度。”全国政协经济委员会副主任杨伟民认为，当前房地产问题主要出在预期上，要改善居民对于房地产预期，可能需要更多综合性制度政策。他建议，多部门配合协调制定出台综合性权威性房地产政策文件，明确房地产新体制、新模式的方向，明确税收、信贷、土地、限售等政策，给房企和居民一个可靠预期。

今年以来，监管层多次强调，支持合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。随着因城施策力度加大，房地产恢复迹象将进一步显现。

“2022年下半年房地产市场表现将好于上半年。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势，土地购置面积将高于上半年，房地产投资增速将出现反弹。”连平表示。

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