东莞楼市火爆 东莞楼市凉凉

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东莞楼市成交为什么会急速下降,原因有哪些?

从去年下半年开始， 东莞 楼市 上的成交情况就不是很可观，成交急速下降，我们来了解下，东莞楼市成交为什么会急速下降，原因有哪些?

东莞新房 成交上从2021年下半年开始基本在2000多套。2022年的1月，2月的成交量持续下滑，分别只有1720套、851套。

土地市场上也是同样堪忧。2021年塘厦诸佛岭地块流拍;长安沙头两宗地连续流拍，松山湖创意生活城地块流拍。这些地王频出镇\区的地都无人问津了。房卖不动了，房企地躺平又给楼市增加了一抹悲观。

房企销售预期，滑向谷底。很多房企纷纷调低了2022年的销售预期，有的房企的最高销售目标仅仅是2021年的50%，连房企都如此悲观，可见市场之惨淡。

东莞楼市为什么会急转直下?原因是价格涨得过快。

从东莞市官方统计发布的数据来看，2021年东莞的新房均价是17864元/平米，2021年是20129元/平米，2021年是23675元/平米，2021年是26487元/平米。涨幅分别是12.7%、17.6%、11.9%，三年价格净涨8623元/平米。

2018-2021年东莞成交新房的套均面积分别是114.8平米、113.8平米、109.8平米、110.3平米，我们按110平米计算，从2021年到2021年，东莞平均每套新房涨价约94.85万元，这也意味着平均每套新房上车门槛提高了近95万元。

95万元意味着什么?

同样是东莞市的官方数据，2021年东莞市职工平均工资是58738元/年，2021年是63655元/年，2021年是69903元/年，增长分别是8.4%，9.8%。

2021年的官方数据还没有发布，虽然这一年很艰难，我们仍按最乐观的心态，以10%的上涨来计算，2021年的东莞市职工工资也不过约76893元/年。

从2018至今的这个周期内，平均每套新房上涨约95万元按2021年最乐观的东莞市职工平均工资来计算，也相当于12.4年的工资。

这意味着，这个房价暴涨周期后段或之后买房的人，要么是接下来的12.4年白干了，要么与买房渐行渐远。

东莞楼市还没回暖?到了调控松绑的临界点!

这一次东莞的土拍情况并不是很乐观，这其实也反应出了 东莞楼市 的一些情况，我们来详细了解一下，对于买房非常有帮助。

综合各方面看，东莞楼市已经到了调控松绑的临界点。

首先从楼市层面看，东莞市场还很冰冷。成交数据显示，东莞二手市场自去年指导价之后，到现在月成交量才几百套，属于极低的水平，对于人口超1000万的东莞来说，简直太少了。

新房市场也很内卷，大部分镇街新盘都在煎熬，很多都要靠打折促销、全城转介、高佣金等方式才能出手，关键是就算使用这些方式，依然卖不动啊，例如临深凤岗某盘，十几万佣金，降价几千元每平，还是卖不动。

4月假期之后，媒体都在报道东莞楼市回暖的迹象，但现在看完全是昙花一现，更多的只是个盘行为。

二是东莞经济形势不乐观。去年深圳经济在整个北上广一线城市排名是倒数第一，只有6.7%的经济增长速度，疫情后两年平均增长4.9%，属于很低的水平了。而在今年一直受疫情因素困扰，接着又是封城等措施，一季度不容乐观。

受深圳影响较大的东莞，经济形式同样也不容乐观，去年东莞虽然经济增长高达8.2%，但两年经济增长也只有4.9%，和深圳一样。今年来东莞同样受封城等疫情因素，加上房地产市场低迷，增长数据估计很难看。

三是东莞土地财政的依赖度高。2021年土地财政依赖度大概在80%左右，不拿地，政府口袋也要没钱了，还怎么开展建设了。

四是国家层面在催促松绑楼市政策，东莞可以抛开包袱了。现在风向已经明确，激活楼市是正确道路。南京、苏州等强二线城市，还有福州、郑州等省份城市，也已经松绑了楼市政策，而东莞实质性的楼市松绑政策没有，接下来可以放了，不用那么多忧虑。

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“莞六条”发威,连涨10个月的东莞楼市量价齐跌

东莞房子卖不动了？

东莞不动产登记中心统计数据显示，在3月8日至14日这一周内，东莞市新建商品住宅网签290套，环比大幅减少45.1％。时代周报记者梳理发现，自2月27日东莞升级楼市调控力度以来，一手住宅成交量已连续10天保持在两位数水平。

制表：刘文杰

2月27日凌晨，东莞发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称“莞六条”）。3月15日，东莞市住建局官就“莞六条”进行政策解答，包括如何认定新政前的在途交易有效，如何理解“新入户购买首套商品住房”等。

政策调控一经发布，效果旋即显现，原本处于节后上升状态的网签量开始调头向下。3月前两周，东莞一手住宅网签数持续下降，二手房交易也逐步减少。

数据来源：东莞市不动产登记中心 乐有家

数据来源：东莞市不动产登记中心 乐有家

“调控政策出台后，东莞楼市整体呈现降温态势，成交量不断减少。”安居客研究院分院长张波告诉时代周报记者，更重要的是市场供应量明显减少，部分项目推迟入市，进一步加大了成交量下降的力度。

易居房地产研究院总监严跃进认为，3月交易数据的保守表现，不仅是受到调控政策影响，“此前信贷政策收紧，部分购房者可能会提前进行交易。”

购房群热闹不再

东莞楼市明显降温的一个直接影响是，当地购房者组成的微信群也热闹不再——在时代周报记者加入的一个购房群，半天时间里，聊天消息还不到30条。

偶尔有人在群里发问：“现在东莞的房子到底适不适合入手啊？”以往热情招揽生意的中介不再热络搭话，有群友在半小时后才回应，“再看看吧，现在跌着，也可能是暂时的。”

中介过去那些“早买早赚，只涨不跌”的话不灵了。安居客数据显示，东莞一手住宅自1月单价涨至29612元后陷入停滞状态，至今单价仍保持在29612元的水平。

数据来源：安居客

东莞的二手房同样遇冷。截至3月16日，东莞二手房挂牌均价已下跌至19667元/平方米。这是自2021年5月以来，东莞二手房挂牌均价首次出现下降。

数据来源：安居客

时代周报记者梳理发现，东莞二手房挂牌均价下跌的区域集中在凤岗、厚街、大朗、石碣等。其中，大朗降幅最大，环比下降3.14％。

这些区域也是此前房价涨幅较大的区域，均为临深区域。2月25日，也就是“莞六条”出台前两天，石碣、大朗二手房分别以6.96％、6.48％涨幅领涨东莞。

“‘莞六条’多少影响购房热情，对外来买房客不太友好。”东莞房产中介李晖（化名）向时代周报记者透露，临深各镇的购房客中，从深圳来的比较多。

“莞六条”从调整商品住房限购年限、加强房地产金融管理等六方面进行调控。按照3月15日东莞市住建局发布的“莞六条”政策解读，如居民家庭在东莞没有住房，但在深圳有住房且未结清住房贷款，则在东莞买房首付比例不低于50%。

深圳购房需求将拉动东莞房价上涨

东莞房价曾连续涨了10个月。

2021年5月至今，当地的二手房挂牌均价从1.6万元涨至1.89万元，涨幅达18%。这意味着，过去10个月里，东莞的二手房平均每平方米涨了近3000元。

东莞中原战略研究中心数据显示，截至2021年12月，东莞新房库存为2.43万套，库存去化周期为3.6个月，超过七成镇街的去化周期低于4个月，库存去化周期创新低。而CRIC中国地产决策咨询系统的数据显示，中国二、三线城市的去化周期基本持稳在11——12个月。

房子供不应求，开发商也全力“杀入”东莞圈地，高溢价竞拍频现。

1月19日，东莞麻涌南洲村地块吸引了近70家房企；1月22日，凤岗地块以单价24021元成交，溢价率近78%；3月16日，虎门一宗占地近10万平的商住地块，被房企以总价32亿元斩落，剔除配建和商业，折合可售楼面价28797元/㎡，一举刷新东莞楼面价记录。

“如果市场供应量长期保持低位，成交量很难提升，但容易引发供需矛盾。”张波认为。

目前，东莞正着手解决土地供应不足问题。

1月12日，东莞发布《关于印发东莞市土地储备规划及计划的通知》，当中提到，2021年东莞预计供应商住地329.6万平方米，相比2021年东莞土拍出让的219万平商住地，多了110.6万平方米。

“莞六条”之后，东莞楼市会持续遇冷吗？

严跃进认为，东莞楼市降温的持续时间不会太长。“因为深圳购房政策比较紧，深圳购房需求还是会外溢到东莞，拉动东莞房价上涨。”

“保障市场供应量，并对房价进行有效监管，才能有利于市场的平稳运行。因此东莞后续市场变化取决于市场供求以及政策执行力度。”张波表示。

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