深圳市法拍房拆迁补偿多少钱深圳法拍房2023

时间：2023-12-08 21:01:38 作者：深空失忆

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法拍房最后付清余款是要等到电话通知吗?

在深圳呆了多年，想在深圳安家的念头与日俱增，但是看着望尘莫及的高房价，内心很是无奈，直到一次我在网上看到法拍房，这三个字瞬间就吸引了我，点进去一看，那价格更是让我心动。

但到底什么法拍房?为什么法拍房的价格比市场价低，带着这些疑虑，我一个一个地去问度娘，度娘的一番搜索，这些疑虑解开了，但是却看到了一些不好案例，比如说买了房却住不了，便宜捡漏最后却要交天价税费等等，听起来很是吓人的，但是不管怎么样，我知道有了法拍房，也知道可能买到优惠价格的房子，就打算好好研究一下。

就此我和法拍房结下了缘分，我开始一边做预算，一边在网上收集以往的法拍房成交数据和案例，首房首贷，首付3成，加上税费，佣金等，我最多只能买总价在300万左右的，所以我重点收集的是我能买得起的房源数据，价格太高的，我就不太关注，毕竟花再多的心思，暂时也是买不起，没必要浪费那个时间。适合我个人的这一部分房源主要是集中在龙岗，宝安一些偏僻一点的地方。

收集了一段时间，我发现法拍房的起拍价一般远低于市场价，成交价一般也比市场价低不少，但不同的房子价格差距大，也有部分和市场价持平，有的甚至高出市场价不少，虽然一开始我并不懂其中缘由，但是能拍出这样价格的人都是有钱人，一定不可能比我还傻，肯定是有价值人家才会花大钱。

为此我还特意对龙岗的法拍房做了一个大概的统计，发现当时龙岗的法拍房平均价格在2.3万左右，而普通二手房的价格己经超过了三万，这样的价格差，没有人看到不心动吧。

但是无论多么心动因为看到了一些不好的案例，而且又是自己不懂的行业，我还是不敢轻易下手，毕竟那可不是笔小数，万一出了问题，我真的就要后悔莫及了，于是我开始在我的朋友圈子寻找有经验的朋友，同时也在网上找适合的房源。

有一天，我一个朋友和我说，他在宝安买房了让我有空去他家玩，朋友邀请肯定得去，去了才发现房子是真的不错，地理位置，周边配套都可以，肯定不便宜。我记得朋友之前早就说想买房，但一直说钱还不够，于是我问他是不是逮住什么商机大赚了一笔，朋友这才和我说，邀请我过来就是要和我说房子的事，因为他也知道我也想买房，其实他并不是赚到钱了，而是找到了买优惠房子的渠道，他说他有一个朋友在做法拍房，朋友圈时不时就会更新一些房源，一开始我这个朋友也只是看看并不敢去买，但是看他朋友日复一日的更新好的房子，以及优惠的成交价格让他终于忍不住要下手了。

他说其实他当时他问了他法拍房的朋友以后，朋友劝他下手，他当时还觉得朋友只是为了赚他的钱，但是现在他是真的非常感谢他朋友，毕竟他朋友不但让他能在深圳安家落户，能让孩子上更好的学校，更重要的是房子一买到手，相比同时期的二手房他成功7折捡漏，赚了不少钱。

有了现成的案例，我一下对法拍房的信任就增加了不少，下定决心一定要尽快买到心怡的房子，为了保险起见，我让朋友把他做法拍的朋友介绍给我，接触以后我才知道，买法拍房原来远远不是我想的那么简单。

下面我们就来看看我参与法拍房竞拍的全过程

一，购买资质审核，这一步很关键，因为如果因为没有购房资格或者是征信不过关，导致无法过户口，或者贷款，最终造成毁拍的，所交的保证金不但会被没收，还有以下几种后果。

二，了解需求和预算，根据这些给我推荐她们己经筛选过的房源，她们会从专业的角度帮我把那些风险系数高的房子提前排除在外，比如公司产权的，产权不清晰的，税费超高的，无法清场的，有租约的，公寓，多方查封的等等，有经验的人或者认真细心的人都可以从公告上发现很多问题，她给我筛选出几套房让我自己挑选，我选了龙岗街道布吉镇的一套房。

确定好房源以后，她们公司很快就安排了专人去上门做房屋调查，这是购买法拍房的非常关键一个环节，可以控制风险，并很快就提交了一份调查报告给我，其中包括一，房屋的基本情况，周边情况，房屋现场情况，图文并茂。二，房屋费用情况以及价值分析等。。。。直接上图吧，我这人比较懒，打字麻烦。

这份报告非常详细，我想了解的东西都有，我所担心的问题也都一一详细做了说明，瞬间就把我折服了。很多人可能会说，这些东西我自己也可以做到，比如：也可以上门查看是否有人居住。但是我觉得自己可能只是简单地看一眼，看一下有没有封条，但是具体情况，我不知道要怎么去了解，里面有没有人住，住的是什么人，有没有租约，租约多久，租约合不合法，有没有欠费，欠了多少，好不好清场（这个提醒一下，一般公告上会注明法院负不负责清场，自己竞拍公告一定要仔细看），税费问题，这些他都觉得自己可以做到，我这个人呢，首先是懒，不愿意自己花时间去跑，其次，对于我不懂的行业，我总是没那么相信自己的判断，我一直觉得专业的人做专业的事，就怕自己稍微有点细节没注意到，就拍下天价税费的房子，一个小区的不同房产税费真的可以相差十万八千里，或者是房子买到自己却住不进去等等问题。

建议一下，那些自己拍的朋友，看公告的时候一定要认真仔细，法院的公告上每一条，都写得清清楚楚，明明白白，只要你认真仔细地看，哪里有风险，哪里有纠纷，负不负责清场，上面一般都会注明，在深圳，我觉得这一块做得最好的是中级人民法院，公告写得很细致，办事部门分的清楚，而且服务态度也好。有的房能贷款，有的不好贷款，能不能贷款，付尾款时间能不能延长，这些我们都可以联系法院，去沟通，当然并不是每一个法院每一个法官沟通的效果都很理想，但是做了这些动作，你就可以去选择自己可以去拍哪些房子。

但不管怎么样自己参拍，风险还是挺高的，网上那些毁拍的，都是自己参与的，这里面社会精英，什么人才都有，但是最后不但自己花了大把时间和精力在参拍的过程中，还是会因为不专业而让自己入了坑，所以一定要慎重，毕竟谁的钱都是辛苦赚钱的。有很多人都是这样，只看了房子，见了便宜他就上了，而忽略了法拍房非常重中之重的司法问题。所以踩了不少坑，当他们出现了比如高额的税收，无法过户，学位被占用，不能入住等等的问题，真的都不足为奇了。而恰恰是因为这一小部分的人无处倾述，才会找到帮忙，所以才会让坏事传千里。而那些真正已经安心入住了他是不会告诉你他买了法拍房，他捡了多少便宜的。

三，竞拍前的，一定要要准备好首付款，税费，担保费，并提前申请贷款，这个只是预审，预审结果会告诉你能不能贷款，能贷多少，贷款的额度和房贷首付比例，房龄，借款人的年龄，职业，还款能力都是有关的。这些因素的出现就会导致有的银行不给贷，或者是贷不到想要的额度，所以要提前申请贷款，银行通过初审后会有通知，不然拍到以后再来申请就可能出现你不想预见的场景，有不少人都是这样的，等到拍下来才来申请，结果达不到自己的需求，这个时候就很被动了，买房本来应该是一件快乐的事，但让自己很焦虑，这就不太好了。

四，缴纳保证金，到期参与竞拍。

报名，预存保证金到自己的支付宝账户里，保证金一般在总房价的百分之十左右。我第一次参与竞拍是失败的，为什么会失败呢，说实话，人总是贪心不足的，当你只能100块买一本书的时候，别人给你99块，你就会觉得超级划算，但是当你发现你可以90块买的时候，你就会想以更低的价格去得到它。我也是这样，看到那么低的起拍价，我就天真的想要加一点价格就成功拿下，但是好的房子，不是只有我一个人想得到，也不是只有我一个人知道，肯定会有竞争，而我想要低价，可是哪来的低价呢，那些真的是起拍价不动的，一般都是没人敢要的，所以第一次竞拍，出了两次价以后我就不愿意出了，最后以我不愿意加价而成功的错失良机，为什么说是良机呢，因为深圳的房子，一直都是早买早赚的，一来节省租房开支，二来房子在快速增值。

第二次参与竞拍，那是满心期待啊，就想着赶紧买到自己想要的房子，结果在竞拍前一天，收到通知说撤拍了，当时还挺吃惊的，后面才知道，其实撤拍的还真不少，原因一般：有的是申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请，有的是被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务，有的是当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产，还有的是案外人对拍卖财产提出确有理由的异议等等原因。法拍房其实和我们普通二手房一样，你再喜欢的房子，也可能因为各种原因，最终导致你买不到。

买法拍房要有一定的心理准备，一般来说不是一次就能成功，我听说有一个人一定要买南山前海湾那里最好学位的房子，好学校的学位房非常稀缺，二手房市场上也很难遇到，因此每次有房那位购买者都参与，但是整整参与了十一次才买到心仪的房子，听起来是不是很不可思议，但深圳的房子就是这样的，好房子都是靠抢的。

以前信息不透明的时候，知道法拍的人特别少，都是圈内少数人在参与竞拍，成交机率非常高，而且差价也非常大，拍下一套房真的是在捡钱，现在是互联网时代，信息非常透明，而且普通大众也慢慢接受了法拍房，现在好的房子经常要抢，和二手房的差价可能也没那么多了，但是在我看来，不管是少了十万也好，少了五万也好，那都是钱啊，蚊子再小都是肉，何况这么一笔钱呢。

第三次参与的时候，我的心态明显就稳了很多，我对自己想要的房子有了确切的心理价位，知道要在可控的范围内去出价，而且对于自己心仪的房子，我也会自己上门去看看，那套小两房真的很不错，离地铁口不远，周边有一公里内有商场，有学校，也有市场，公园也不算太远，小区内环境也好，绿化率也不错，拍卖前两天的时候看到还没报名，我不知道有多高兴，想着没人和我竞争，但是到了最后一天报名的人就好几个了（其实懂的人都是最后才出手，不懂的小白就会提前下手），开拍的当天，专业人士建议我不要出价，第二天上午九点半左右再准备出价，我们约好了去他们公司，这样比较方便交流，第二天一看，参与人员又增加了，心理一阵紧张，九点半左右的时候还没什么人出价，快到十点的时候，出价越来越频繁，价格涨得也越来越多，我也出了几次价了，每次看到还有十来秒，几秒的时候都以为要成交了呢，但总有人在在倒计时快结束时才出价，这种一看就很专业了。很快价格就涨到了230万，快要到我心里价位了，这时候我在想，如果实在不行，只能再等下一次了，最后他们的建议是在最后十秒倒计时的时候一定出两手价格，出这两手，内心真的好激动啊，五分钟过得十分漫长，心里一直在默默的祈祷不要有人出价，不要有人出价，不要有人出价，也许是上天听到了我的祈祷，也许是别的买家看我志在必得的样子，终于。。。。竞拍成功了，我买到房了。。。。。房子的资料就不说了，个人隐私哈。

拿到《执行裁定书后》及《拍卖成交确认书》五个工作日左右，法院会出一份《协助执行通知书》给到不动产中心，不动产中心收到这份文件后，会电话通知去补充资料。再等5个工作日左右，不动产中心将所有资料审批完成后，就会通知去过户，凭当时给的回执先取号，再到窗口领《通知书》、《协助执行通知书》的复印件，《深圳市不动产登记缴款通知书》后，就可以去地税局去提交资料核税了，一般是核完的十天后去缴税。

这个一般是缴税完后一天就可以去领证，非常快。

八，清场收楼。我这套房收楼非常简单，因为里面没有人住，也没有什么家具等东西，所以说直接换锁入住即可。有一些，里面有东西的，或者有人居住的，相对来说就会比较麻烦。比如有的有老人居住的，这种是最麻烦的，因为老人谁也不敢动他，他往那一坐，你就傻眼了，有的有长期租约的，这种的话，首先要看，租赁是否真实有效，如果是假的，那就没有任何问题，如果是真的，那就比较麻烦，就要去沟通解决，看购买者是不是现在就想入住了。但是如果提前把这些问题都己经排除了，那么就可以直接入住了。

有人买房，是为了让自己更有底气，可以勇敢追逐爱情而不是物质上的依靠。

有人买房，是为了让自己更有退路，可以在婚姻万一出现问题的时候，有个宽心的去处。

有人买房，是不想再承受租房之苦，有一片属于自己的天地。

有人买房，是为了向家里人证明，我在外面过得很好。

有人买房，是为了让孩子能上更好的学校。

有人买房，是为了结束漂泊的生活。

苏明玉买了房，她面对感情的选择可以保留纯粹的喜欢，面对失落的心情可以有个安静的去处，在苏家庭出现任何问题的时候，都可以轻描淡写地说句：“没事，《都挺好》。”

唐晶买了房，她在和男朋友分手后的第二天，就可以擦擦眼泪向前走，在任何感情伤害面前，都可以自信地说出：“《我的前半生》，不需要照顾。”

每个买房都有自己的理由，而我只想说在深圳买房太不容易了，愿每一位看到这篇文章的友友们都能在深圳楼市得偿所愿。

作者/来源：简言在深圳

6月30日，阿里法拍平台显示，15套位于深圳市南山区留仙大道北的宝能城花园突然全部被撤回，这些房原来计划是在7月1日和7月26日法拍的。价格大致在1293万元-1505万元之间，起拍价均价为宝能城的指导价9.85万元/平方米。

重点来了，15套房源登记日期为2023年，153平方米房源登记价约80万元左右，131平方米房源登记价仅为69万元左右。之前，深圳中级人民法院在拍卖告知里是这样说的:

“拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等;与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费(包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税，契税等)、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。上述一切税、费、应补地价、土地使用费的具体金额由竞买人自行向相关主管部门咨询。"

而上面的宝能城花园的产权人是项目子公司，其登记价格是69万元、80多万元，这样，就光土地增值税这一项算下来就吓人了(大致算法税费约800多万)。

法院这次紧急叫停拍卖，也是要先去和税务部门核查清楚税费。深圳中院最新出台的不动产税费规定，深圳辖区内中级法院及区级法院挂拍不动产，过户税费将由原本“均由买受人承担”改为“各自承担”。

现在深圳区法院的拍卖公告已经变成:“拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等:标的物转让登记手续由竞买人自行办理，交易双方按照税法规定各自承担相应的税(费)。标的物原产权人承担交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。”

从法律上来看，新规规定的各付各税是没问题的。我国的《税收征管法》本就规定了这个大原则，法定的负有纳税义务的个体是纳税人;至于实际交易中的税费转嫁和转移支付，则属于当事人之间的特殊约定，就如同我们买卖二手房时卖家所要求的实收价道理相同。

说回深圳之前的“一切税费均由买受人承担”，对于具体的执行法官而言，公示时不用细抠税的名目，一句话概括了，多简单、工作量也少很多。各付各税的新规其积极意义肯定是有的，避免让竞买人踩坑，比如上面说的踩到土增税这样的大坑。新政是利好法拍房市场的。

法拍房最新两大政策解析：法拍需要房票、以房抵债的，也要求房票，不能以法拍来“破限购”。法院负责清场，进行“交吉”，也是一个利好。那么，法拍是不是一个好的投资渠道呢?

竞争对手画像：

在法拍房市场上，有专门做法拍业务的中介机构，就是接受客户的委托，帮客户来竞拍;有专门做法拍房的投资散客，非常熟悉某个区域、甚至长期蹲点一个楼盘的;还有专门做法拍的律师，熟悉诉讼流程和风险，提前知道被拍卖房产和被执行人的具体情况。和这些主体来竞价抢一套心水好房，更多的是拼资金实力和运气了。有些法拍房，内圈(银行)已经吃了。有些法拍房，开拍前都是正常的，成交后就住进去了人。就光一个出价，什么时候按兵不动，什么时候舍我其谁，都是有学问的。

被执行人有一堆的债务，但还好早早买了一套深圳湾房子，几番折腾后，终究还是免于拍卖、成功解套。这种案例，主要是因为房子是个漂亮姑娘、好出手;各家在里面都能把自己的账算过来;也有垫资机构愿意出过桥，因此也就不用走到法拍了。当然，也有很多的房产，一路走到法拍，一拍二拍抵债变卖的。

比较下二手房和法拍房：

先说说共同点:都考虑投资选筹的眼光。

再说下不同点:二手房是要求快:临时放下工作去谈、半夜爬起来看盘、折腾到大半夜签约……有人说，我也能吃苦的，愿意大半夜爬起来看盘，可是亲，你的御用中介在哪里呢。

中介不是看你人好就告诉你房源的，那都是利益长期绑在一起的。法拍房是要求捡漏和资金量:如果市场价在500万左右的房，那是非常卷的;如果价格可以提升到1000-2000万之间的，竞争就会少很多，而且有望挑到心水豪宅。还有，到了变卖阶段，因为是不能按揭的，所以如果你可以一次性付款，那优势也是大大的。

2023年的上半年深圳二手房市场属于极度低迷，上半年成交量创了15年以来的半年度新低。深圳真正的利好政策迟迟不出，加上经济萎靡，大多客户都是谨慎、观望的心态。总之，草莽英雄赚钱的时代已然过去，未来无论二手房还是法拍房，都需要拼专业、拼银子，再加上一点运气。